文◎赵良  图◎喻云亮

售楼小姐：“$*&^%#@!……，您买我们的房子绝对是没错的。”

购房先生：“但是价格……”。

售楼小姐：“我们开盘价才5000元每平米左右，一期均价5500，最高价飙到7000多，可见我们的楼盘的价值与潜力，您一期没买真是亏了。现在二期卖6000，您买下来，用不了太久就涨到7、8000，几年后说不定突破10000。您想想看吧，南昌房价肯定会一路直涨，买房子亏不了，早买早好。就比如我们这个房子，如果您一期买了，现在就已经赚了不只10%了。”

购房先生：“……”

这是2007年5月8日发生在南昌市某楼盘售楼处的一段真实对话。如果把这场买卖当作一次较量，售楼小姐明显已占据上风，购房先生的犹豫显得不堪一击，尽管经过第N次资产核算后他发现，6000元每平米的价格确实有些贵，但当想到房价必将持续上扬的前景，他的眼神逐渐发亮，钱包开始松动……

你大可认为这是售楼小姐惯用的忽悠伎俩，事实上，在房地产买卖这个不见硝烟的战场中，卖方仍占强势地位的现状，如阳光下的红色跑车一般真实而刺眼。而那位售楼小姐的话，虽然夸张，却总算是切中了南昌市房价未来的走势。

南昌房价的3.0时代

还停留在上个时代吗？

爱情变质、CPU双核、动车启动……当几十年不变的营销理论也扛着互动的旗帜堂而皇之2.0的时候，人们不得不感叹时代真的变了。过去10年来一次，现今一年一变样。就如在大多数人尚未搞懂何为2.0之时，众多事物就已迫不及待地奔3.0而去。而相对于多数流于单纯概念化的进阶与变更，南昌房价的3.0时代显得实在，饱满。

告别了过去，自2001年起，南昌房价就一直奔跑在幸福的田野上。新近被载于史册的，又有市中心5000元、红谷滩3800元、象湖新城2500元、京东3800元每平米等一干过时的标价，南昌各大版块房价皆在最高位上前进了一个数字。市中心6000元、朝阳洲5500元、解放路与北京路4500元、红谷滩和京东4300元、象湖新城3200元、昌南版块3000元每平米的全新价目表，已然使南昌房价进入了一个崭新的时代。繁华地段、迤俪景观、全新配套、稀缺户型、出众品质、升级社区、强势品牌……总之，每个楼盘都有其涨价的合理要素，并具有房价的“最终解释权”。个案的全面开花，使各版块价格指数的进阶水到渠成，进而使南昌房价的更新换代名正言顺。

为南昌房价打上3.0标签的缘由，不光是因为全新的价格格局，更重要的，在全新的价格格局下，众多关于房价的旧观念、思想及定位都将被颠覆 —— 如果你还认为2000多元每平米的新房才算便宜，那我只有建议你辞去在南昌市区的工作，忘掉城市的生活，去县城寻找新的人生了；如果你还指望能以4000多元每平米的价格在市中心买到一套崭新的商品房，不如去指望市中心的版图东扩至艾溪湖，西跨到红谷滩；如果你觉得6000元每平米的价格在南昌已是登峰造极，那么南昌已有某些楼盘登峰造极，更有甚者，已然翻山越岭了。请仔细回忆，曾经御锦城以1800元每平米入市时，给这个城市带来过怎样的震撼；曾经恒茂国际华城卖到5000元每平米以上时，又触及了多少南昌人的心理承受上限，不少人断言那将是南昌市最高的房价，现如今，尚有无限发展可能与潜力的红谷滩房价已经接近4500元每平米了。

观念的变革与价格水平线不可避免的调整，足以为南昌房价的3.0时代开个好头。

谁为房价3.0时代埋单

谁来买这些“高贵”的房子？

这的确是个问题，作为商品，必须有与之价格相匹配的消费群支撑，而眼看着南昌房价不断刷新南昌人心理承受能力底线时，谁为这些金贵的房子埋单？

截止到2006年，南昌市人均年可支配收入为11243元。仅从数据上看，南昌市无论如何都无法撑起超过5000元每平米的房价。然而事实是，当2007年3月底位于北京东路的恒茂国际都会以5400元每平米的均价开盘时，销售现场乱做一团，其火爆程度只能用“疯狂”二字来形容。这并非是恒茂国际都会的第一次疯狂，在此前的售卡日，排队等购VIP卡的客户竟然把队伍排到了马路上，当时甚至导致了一时的交通混乱。而这样的“疯狂”相继发生在中山壹品、红谷凯旋、经纬府邸等楼盘的VIP发售或开盘销售现场，更重要的是，红谷凯旋的销售预计价为4500元每平米，经纬府邸的销售均价超过5000元每平米，而中山壹品更是一期销售预计均价就达到6000元每平米。

这便是现状。近来年南昌市房价稳步高涨，使越来越多的南昌市民发出了不满的声音，然而无论什么位置、价位，楼盘往往一卖即火（至今在南昌尚未出现类似于‘汤臣一品’，因为曲高和寡而陷于困境的楼盘），这是否从侧面上反映，南昌市民的真实购买力，远远超出想象。

购买力的决定性因素为收入水平。据权威统计公报显示，2006全年，南昌市经济发展保持了近年来较快的发展势头，不仅人均GDP首次突破了3000美元，在岗职工年均工资更是首次跨越2万元大关，达到20286元，比2005年提高了2000多元，而在三大具有垄断性质的金融业，电力、煤气及水生产和供应业，信息传输、计算机服务和软件业方面，年均工资水平更是超过3万元，分别达到36884元、32809元和31453元。冰冷而无趣的数据已经证明了南昌市民的购买能力正在以10%左右的速度逐年提升，而这还不能完全说明人民的真实收入水平与购买能力。

原因在于，单纯以工资计算的收入水平在现代，已无法有效反映真实收入水平了。在过去的计划经济时代，民众收入渠道小，作为大多数人的唯一收入来源，工资水平既是收入水平的统计手法是可行的，但在当今市场经济环境下，除了固定而稳定的工资收入来源，众多民众已经拥有一项甚至多项额外收入来源，或许是投资回报，或许是第二产业，总之这部分收入真实存在且不容忽视；同时，众多社会潜规则下的隐性收入亦是一大笔无法有效统计的收入来源。为何如今诸如工商、税务、电力、公安等部门的公务员指标如此抢手，除公务员的收入稳定之外，这些单位及部门大量的隐性收入是大家趋之若鹜的。2005年，曾有一电力部门普通维修职工在网络上晒出自己的全年工资单，其收入水平之高令人咋舌，工资、奖金、福利等相加起来，一名普通的电力维修工竟也是年薪10万的高收入者，而在统计公报中，这一行业的年均工资仅为3万多元，如此大的差额反映出此类行业收入水平的统计数据与真实情况的差别。由此我们可以想象到其他垄断性或高福利企事业单位的公务员，他们的年真实收入又何止统计公报中的2至3万元。

同时，阶层的变革使得拥有强大购买力的城市人群数量日益增长。收入良好的公务员阶层在稳步发展之外，随着南昌市城市经济的发展，收入稳定且水平较高的白领甚至金领阶层正在形成。“月入2000元以上便可称之为白领。”这是南昌市曾经的笑谈，因为那个时代缺乏真正的白领阶层。现如今拥有良好教育基础与专业知识，月入5000元以上的Office Man & Lady，正在这个发展中城市真正形成群落，可以想象这样一群手头宽裕，对生活质量要求极高的人，对于南昌房地产市场未来的发展将是怎样的利好。

因此，或许关于谁来付账的担心纯属多余，众多20岁出头的毛头小伙依然在发着越来越多关于房价的牢骚，但从最初的1800元每平米，到3.0时代的6000元每平米，愈加拥挤混乱的抢购现场表明，南昌房地产市场从来就不缺埋单人。

后3.0时代预言：南昌房价再涨5年

有良好的消费能力作保障，南昌市未来房价的走势愈加明朗。

一年前，国家宏观政策的调控让某些人看到了房价下跌的可能，时至今日，全国房地产市场在不断出台政策下的一片涨声，使这一看法的支持者已越来越少。尽管有人拿出前段时间上海市与广州市房价下跌的证明据理力争，但是深入市场后会发现，一个城市在一段时期内房价下跌实在是再简单不过的事 —— 增加郊区或者住房保障机制内相对低价位楼盘的供应既可。上海市近期房价小幅下跌的事件，是在几乎无一楼盘降低销售价格的前提下发生的，事实是，这一时期郊区大量相对低价位楼盘集中入市，而市区内高价位楼盘减少供应，使得该市房地产市场销售均价下跌了；而广州市同一时期两份数据一涨一跌的“房价数据打架事件”，除了进一步证明所谓房价下跌的本质之外，还顺带证明了房地产数据统计的不科学性与常年失真。

经过了十年发展，商品房已经形成了满足居住、保值与投资三大属性合一的产品模式，尽管许多希望房价大幅下跌的民众强调其作为满足居住的基本属性，但是可以想象，一个不断跌价的楼盘是没有太多人有兴趣的，而相反，一个虽贵却在不断升值的楼盘，将吸引众多人的目光与钱包。真正不关心房屋是否可以保值或增值的，不是渴望满足基本住房需求的低收入人群，而是那些对财富已无太多欲望的高收入阶层，对于大多数人来说，商品房的属性已经像极了斯诺克台球的“连打带防” —— 房价涨了，买房便是赚了；即使不大幅增长，也不至于跌价，从而使资金投入万无一失。在市场经济环境下，平抑房价、保障住房的任务，只能交由结构性调整及廉租房、经济适用房、限价房建设完成了。房价在未来的走势，依然将是涨字当头。

因此在未来，南昌房价的后3.0时代，上涨将是绝对的主旋律。尽管统计部门已有半年有余未发表关于南昌市房地产运行的相关统计报告，但以目前3500元每平米左右的均价与年均10%左右的涨幅，南昌房价再涨5年的压力甚微。

如果需要，开发商与其身后的策划、推广机构可以为你编写《一百个涨价的理由》，除却那表象的一百个理由，南昌未来5年房价走高的深层次原因来自三大方面：供应、需求、发展。

南昌市对土地的控制向来严格，虽在近年来逐年提高了放量，但就总体而言，南昌市土地供应仍略显得不足。例如2007年南昌市确定供地5000至5500亩，由于大力发展经济适用房建设，其中经济适用房确保不低于总供应量的20%，换言之，真正面向市场发售的商品房用地为4000亩至4400亩，这样的总量甚至低于去年5000亩的供应总量；同时，2007年南昌市加大了对“熟地”的供应，而“熟地”良好的交通与完善的配套，必提升建于其上的楼盘价格，朝阳洲的几大项目便是最好的实例，如中山壹品一期开发，便以6000元每平米的高价入市，由此不难想象，其他“熟地”项目的入市，将会强力拉升南昌房价的水平。

在供应总量不足、加大“熟地”供应的前提下，南昌市购房渠道的狭窄，使需求显得越发旺盛。一个鲜活的实例摆在南昌前面：经济水平与收入水平皆高于南昌的湖南长沙，房价水平却常年保持在南昌之下，原因便在于大量单位集资房与经济适用房的建设，使得人们在商品房之外，可以通过多种途径购买到价格相对低廉的住房，因此商品房销售价格一直无法走高。但随着去年对于单位集资建房的监管力度加大、经济适用房的购买资格认证缩紧，长沙房价在近期也表现出明显的上涨势头，涨幅已在10%之上。而南昌市的住房建设模式一向单调，集资建房较少，仅从去年加快了经济适用房的建设。但由于北京及其他一些城市经济适用房的失败，使得南昌市经济适用房的建设显得尤为谨慎，购房认证资格也极为严格。不可否认其中必定仍存在猫腻及少量暗箱操作，但总体上看，南昌市经济适用房的主要流向为中低收入家庭，而商品房的主力客户群 —— 中产阶层，购房渠道依然没有拓宽。而广受人们关注的“双限地”，在近期由于配套政策迟迟无法出台终于搁浅，前途未卜，房地产利益集团的搏弈在此刻凸显无疑，广州市的“双限房”就曾因为定价过高而被广为诟病，从中也可窥得所谓“双限房”，恐终将难有作为。另外，二手房市场的持续火热也说明南昌市正处于活跃的“换房期”，揣着对生活品质的更高要求，众多曾经福利分房的受益者将目光投向了品质不断升级的商品房市场。供应的吃紧与需求的旺盛，使房地产市场的走势几乎定论。

未来5年房价上涨的必然归结于“发展” —— 经济跃进、收入提高、版图扩大、交通完善、配套丰富、景观开发、理念提升、品质更新、品牌带动……目前红谷滩人气凋零，仅凭CBD的美好远景与较好的产品品质，便可成功将区位价位由3800提升至4300元每平米，难以想象，当红谷滩商业林立之时，其版块价格将攀升至何等境界；象湖新城目前配套奇缺，仍可通过社区升级的概念，区域价格由先前的2700、2800拉升至3200元每平米，不敢想象，当象湖新城的配套齐全之后，那将是一块怎样的风水宝地；万科四季花城曾经一手提升了京东版块的价值，之后的世纪风情在2005年才敢有3800元每平米的惊人之举，现如今恒茂国际都会以5600元每平米的高价，成功带动了一片几乎被人遗忘的角落崛地而起，周边楼盘相继提价；中山壹品在朝阳洲树立的6000元每平米的新标杆，必将在日后成为此版块其他楼盘竞相超越的目标；当青山湖版块仍在5500左右徘徊时，与象湖隔路相望的水榭花都二期以6000元每平米的价格，意图刷新湖景豪宅的最高价；新区是未来的CBD与CLD，市区内欠发达地段又往往连着风景秀丽的湖水，南昌特定的城市与生态环境，俨然一副处处都是好地段，处处都有好风景的态势……城市、民众、房地产开发的同步快速发展，与南昌的特殊性，为南昌房价后3.0时代的持续上涨提供了足够的可能。而廉租房、经济适用房开发力度逐渐增加与“双限房”的试水，更可使南昌市房地产利益与民生兼得，当中低收入者住房利益得以更好保障的同时，南昌房价在后3.0时代的一路攀升将变得愈加顺理成章。

股票在今年的持续牛市掳走了一部分投资客的目光与钞票，一夜之间仿佛人人皆是股神，这情景与前两年走南闯北的炒房团中个个都是炒神的情景颇为神似。不同的是，当炒者离去，股市必会分崩离析，楼市却仍将一路高歌。