封面专题标题
地理区位篇
从1992年至今，南昌房地产发展已走过15年。15年是一个时间的概念，但在谈及南昌房地产发展脉络的时候，我们更愿意用空间的概念来解读这段岁月，因为空间区域的变化更能够把南昌房地产发展的历史阐释得一目了然。南昌房地产15年的发展历史，更是南昌房地产区域发展的变迁历史。
上世纪90年代初期，以国营企业为代表的房地产开发公司成为市场的绝对主力。他们相继开发了小型的住宅小区，如大士院住宅小区、青山湖住宅小区、江大南路住宅小区等，南昌最早一批自购房者在此云集，拉开了南昌房地产开发的序幕。
经历了区域楼市的启蒙阶段，1998年成为了南昌区域楼市的转折标志。这一年，政府取消了福利分房制度，很多老百姓开始接受自己购房的观念。在随后一系列政策的牵引下，南昌房地产市场正式步入了高速发展的阶段，区域楼市细分时代也随之来临。
跨入2007年，南昌区域楼市已逐渐走向成熟。放眼望去，现在的南昌房地产市场早已充斥着各种带有标签味道的区域，高档商务区、高档住宅区、大型居住区、新兴居住区……
可谓是区域万千。每个被贴上标签的区域都写满了繁华和欣欣向荣的未来，我们被这些新鲜的区域标签煽动得血脉喷涌，并以此来划分自己的居住理念和憧憬自己的居住未来。在这个区域楼市细分时代，选择CBD的繁华还是选择青云谱的静谧，早已成为了购房者的自由。
事实上，任何区域的形成都是一种自我渐进的过程。人们选择了一处居所，同时也选择了一个区域，从某种程度上甚至是选择了一种生活方式，因此，在一个个区域标签的背后，我们看到的是一幅幅区域环境和人文底蕴的综合画卷。
任何一个区域从无到有，从少到多的发展都要经历一个过程，这个过程本身有时很戏剧化。不论成功还是失败，在15年的区域楼市发展史中，的确有无数购房者和开发商在此间走过，并留下无数个为追求更好的居住生活而不断奋斗的故事。我们在梳理这些区域历史的同时，也在梳理南昌购房者购房理念的变迁。
从某种程度上来说，我们在尝试做这样一件事情：用今天的视角，与房地产从业者共同挖掘昨日的房产新闻，借此帮助消费者做出更合理的购房判断。
板块区域分析
板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着南昌房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念由此形成，并且日趋深入人心。目前，南昌市楼盘主要分布在九大板块：市中心板块、红谷滩板块、青山湖板块、朝阳洲板块、京东板块、象湖新城板块、昌南板块、新建县板块以及湾里板块。
（一）市中心板块
★ 板块构成：介于京东板块、朝阳洲板块和红谷滩板块之间，包括沿江路—阳明路—洪都大道—北京路—上海路—解放路之间的东湖区、西湖区所辖区域。
★ 优劣势分析：
优势：地理位置优越，历史悠久，人文景观丰富，人口密度高，交通方便，生活配套设施完善，具备其它板块无可比拟的优势。
劣势：政府重点发展新城区，同时改造旧城区环境。旧城区开发建设原则上严格控制，只拆不建，控制旧城区住宅建设总量，因而市中心板块虽有土地上市供应，但体量较小，难以形成规模开发，对整个南昌楼市的影响不大。
★ 市中心楼市特点分析：
1、 楼盘较多，但大盘较少，除恒茂国际华城、金域名都、东方塞纳规模较大外，其它楼盘规模均在10万㎡左右。
2、 市中心由于地段的稀缺性，开发的楼盘以多层夹杂小高层、高层为主，纯多层型住宅甚少。
3、 地段决定价格，该区域楼盘的价格较高。
★ 典型楼盘
恒茂国际华城：离南昌市中心的中心 —— 八一广场最近的，同样也是市中心板块规模最大、品质最高的楼盘。
★ 代表性楼盘
御锦城、阳明锦城、万达购物广场、财富广场、东方塞纳、江信国际嘉园、天佑国际公寓等。
★ 楼盘发展态势分析：
市中心板块受到旧城改造，只拆不建的影响，土地出让较少，新开个案也越来越少，在售楼盘规模小，大部分为几栋或1栋住宅楼，板块热度减退，但由于市中心生活配套设施齐全，交通方便，市中心情结等因素，市中心楼盘整体销售状况较好，但由于市中心楼盘供应体量都较小，难以形成规模开发，因而对整个南昌楼市影响不大。随着新中心城区逐渐形成，其板块热度将逐渐减退。
（二）青山湖板块
★ 板块构成：主要由环湖区域、湖滨路到青山湖大道和环湖路至青山北路，洪都北大道组成。
★ 优劣势分析：
优势：1、区位优势。青山湖周边有四条主干道：东面有青山湖大道、南面有南京路、西南是洪都北大道、西北是青山路。青山湖大道连着城北和城南，南京路连着市区八一大道和城东的高新科技开发区。区域配套设施较为完善。
2、生态环境优势。青山湖是南昌市最大独立内湖，拥有317万平方米的广阔水域和丰富的植被、茂密的森林，形成一个天然的“超级绿肺”、“氧吧”，对周边空气质量、小气候状况改善有极大的帮助。
3、人文景观优势。整个青山湖将建设十二大园区：湖滨公园、名人雕塑区、燕鸣岛公园、文化娱乐区、安静休闲区、喷泉景观区、欧陆风情区、生态景观区、水上活动区、文化教育区、相思林、水上运动区。
4、规划优势。整个青山湖将分为五大功能区：高教-居住综合区、旅游综合区、公建-居住综合区、工业-居住综合区、旅游文化设施区。可见，青山湖围湖规划以居住为主，集观光旅游用地。
劣势：1、板块内部分道路交通设施不完善。
2、板块内生活配套设施不完善。
3、铁路从湖滨西路，洪都北大道，青山北路通过。
★ 楼市特点分析：1、青山湖板块楼盘大多临湖而建，景观优势明显，人文气息
浓厚。
2、青山湖板块楼盘定位于南昌市中高档居住区，住宅以多层住宅或高档别墅为主。
3、产品类型多样，低层、多层、小高层、高层、别墅共聚青山湖。
4、楼盘主要以别墅、花园洋房为主，楼盘整体不大，总量受到限制，而且沿湖土地有限，可持续发展不强。
5、青山湖土地拍卖火热。2004年土地出让集中在青山湖板块，为青山湖板块楼市添了一把旺火。
★ 典型楼盘：
香溢花城：距离青山湖最近，同时也是青山湖版块中规模最大、风格最为鲜明的楼盘。
★ 代表性楼盘
中大·青山湖花园、高能·金域名都、碧海云天、秀泊经典、天骥·俊园、恒茂湖滨花园等。
★ 发展态势分析：
青山湖板块是因其独特的地理位置从早期的京东板块中划分出来而独立的一个板块。在发展过程中，青山湖板块因其周边环境、得天独厚的天然生态环境优势，板块楼盘定位于中高档，力求打造成一个高档住宅区。在南昌市各大地产板块中，青山湖板块位于市中心地段，拥有南昌市最大的内湖青山湖的风景优势，高起点的规划和高品位的楼盘设计，而成为南昌市民心中购房最理想的板块。
（三）朝阳洲板块
★板块构成：朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。规划总用地面积
★ 优劣势分析：
优势：1、得天独厚的水资源，适于人居。
2、周边生活配套的成熟完善，交通方便。
3、市中心地段，人气较旺。
劣势：南昌市政府改造旧城区，对朝阳洲土地采取储存控制手段。
★ 楼市特点分析：
朝阳洲板块可以称为纵向发展有潜力的高尚生活板块。以最早的远东世纪花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打造，带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，并引起了南昌市民及业内人士的极大关注。楼市主要特点如下：
1、 对于其它板块，被业界人士称之为“大鳄”、“狼”的外来房地产企业而言，朝阳洲板块没有完全意义上的大盘出现，大多数楼盘也都是由本土中小开发商倾力打造。
2、 朝阳洲土地开发有其局限性，特别是政府在2002年~2004年对该区域土地实行限制政策。
3、 在房价的拉动上，地段是主要因素，但通过楼盘配套设计，小区环境、物业管理售后服务等亦足以弥补相关缺陷。
★ 典型楼盘：
中山壹品：拥有朝阳洲板块中的绝好地段，中山桥旁，抚河、象湖双水景、尽享成熟配套。
★ 代表性楼盘
千禧·颐和园、莱因半岛花园、抚河明珠、中山佳苑、东方桃苑、恒昌·紫荆花园、蓝湾半岛等。
★ 发展态势分析：
朝阳洲板块是当前南昌地产板块中发展最为成熟的板块区域，曾经板块楼市一度影响南昌楼市，由于土地出让的限制以及其它各大板块的异军突起，朝阳洲板块热度不及其它板块，新开个案较少，对未来南昌楼市影响将不明显。随着红谷滩板块楼市日益发展，将会带动其毗邻板块朝阳洲板块的再度开发。
（四）京东板块
★ 板块构成：主要由民营科技园，高新技术开发区和城东片区组成
★ 优劣势分析：
优势：1、京东板块通过郊区人民政府和高新技术开发区近20年的努力经营，现已成为除南昌老城区之外，配套设施最齐全，规划最完善，产业结构最合理的居住区。
2、城东新规划“一带、两轴、六区”、基础设施逐步完善，高新企业的集聚地。
劣势：1、由于南昌市政府大力发展红谷滩新区，现已停止京东板块所有土地出让，故京东板块无后续发展趋势。
2、目前生活配套设施尚不完善，交通设施也不是十分方便。特别是靠艾溪湖区域交通车辆少。
★ 典型楼盘：
世纪风情：几年前，曾有人预测京东版块将成为“安居房聚集地”，但世纪风情以其星河湾的规划与品质水准对其说不。2005年，这是南昌市最具轰动效应的楼盘，也为京东板块赚足了人气与面子。
★ 代表性楼盘
万科世纪花城、丰源·天域、尚东大道、京东小区、罗马风情、荣昌·格兰晴天、京东·鹿鼎等。
★ 楼市特点及发展态势分析：
由于高新区良好的发展依托，加上青山湖文化广场、香江家居建材城、南昌海洋公园、青山湖大道的整体改造等市政工程的规划实施，从2002年~2003年初、京东板块一度百花绽放，成为南昌楼市中最突出的亮点。特别在2002年上半年达到热点高潮，其影响力领跑全城楼市。但随着红谷滩楼盘的“全面开花”和城南板块“大盘”的异军突起，整个南昌楼市发生了转移，红谷滩板块及城南板块楼市位居南昌第一线，
（五）红谷滩板块
★ 板块组成：红谷滩中心区，凤凰洲片区以及红角洲片区
★ 优劣势分析：
优势：1、区位优势，该区域是南昌近几年发展变化最快之地，“一江两岸”的实施，使红谷滩将成为新南昌的CBD中心区域。
2、高起点的规划定位及江湖水资源，大大提升了板块价值，南昌市的总体发展规划奠定了红谷滩的发展后劲。
3、红谷滩建设者水平高，楼盘规模大，品质高。上海绿地、大连万达、上海西部等外地品牌企业，江信、江投、洪城等本地颇具实力的开发企业在此造楼，强强联合、共同开发，打造一个高档居住区。
4、市政建设高标准及日趋完善的配套设施，可持续发展空间较大。
劣势：1、配套设施尚未完全到位。
2、产业结构调整不到位、不健全。
3、人气尚未形成火候。
★ 楼市特点分析：
1、供应量大。由于市政府给予相当的优惠政策，使开发商加快了开发进度，近一年将有160万平方米的楼盘面市，为南昌市各板块之最。
2、产品呈多样化。既有以“滨江豪园”为代表的面向高收入阶层的豪宅，又有以“理想家园”为代表的面向工薪阶层价位的楼盘，还有面向中低收入阶层的经济适用房，但中高档楼盘占了三分之二以上的份额。
3、楼盘规模大。绝大多数楼盘的规模都在15万㎡以上。
★ 典型楼盘：
联发广场：将一个住宅项目作为南昌市CBD的代表作，显然是不合适的。联发广场，占据CBD核心地段，以其强势品牌、甲级写字楼、超大卖场的多功能商务规划，誓为CBD正名。
★ 代表性楼盘
滨江豪园、万达星城、江信国际花园、博泰江滨、名门世家、丰和新城、铭雅欧洲城、紫金园、天赐良园等。
★ 楼市发展态势：
自从南昌市政府提出“一江两岸”的城市战略构想以来，红谷滩战略上的重要性也日益显现出来。其潜在的升值优势吸引着购房者的关注，销售情况乐观向上。2003年，随着政府配套设施建设的加快，红谷滩新区楼盘的建设和上市总量逐渐增多，超前的规划设计、得天独厚的环境优势、日益完善的配套设施，红谷滩楼市将成为今年到未来几年南昌楼市的主旋律。
（六）象湖板块
★ 板块构成：南隔堤以南，雄溪河以西，赣江以东。
★ 优劣势分析：
优势：1、离尘不离城，生态环境良好，适宜居住。
2、众多超大型复合社区，居住氛围良好，已成为众多人心目中的CLD。
3、相对于市区内动辄4500元/㎡以上的房价，更多人能够接受与承受的是象湖版块3000元/㎡左右的价格。
4、总体房价相对较低，具有较大的升值空间。
5、昌南大道、生米大桥的开通，使象湖版块与老城区连为一体。
劣势：1、新城区刚刚建立，各项配套设施短缺。
2、目前公共交通体系尚无建立，生活极不便利。将来居民愈聚愈众，公共交通将成为一大配套隐患。
★ 楼市特点分析：
1、占地面积超600亩的大盘林立，成为昌南版块后又一大盘领地。
2、产品呈现多样化。不仅规模大，且楼盘产品类型也比较齐全，有低层花园洋房、小高层、高层，还有一体化的别墅项目，提供多样化的购房选择。
3、目前各项配套奇缺，但区域发展潜力巨大。
★ 典型楼盘：
九里象湖城：象湖版块从城南版块中独立，靠的是居住新城定位与数量众多的超大型复合楼盘。九里象湖城虽不是其中最大的，但却是将新城居住文化与居住品质演绎的最好的。
★ 代表性楼盘
绿地山庄、南昌居住主题公园、江西奥林匹克花园、平安·象湖风情等。
★ 发展态势分析：
如今中心城区人口向市郊拓展，已成为了南昌城市发展的新动向，随着南昌城区只拆不建的政策，城区人口不断迁往市郊，给房地产开发商提供了巨大的市场和舞台。象湖板块作为一个有实力、有潜力的板块，已经成为众多开发商大规模开发的理想之所。
象湖版块作为南昌市新的典型大盘版块，在未来将引入大量的配套，而当各项配套都完善之时，象湖版块将开辟出南昌市新的CLD领地。
（七）昌南板块
★ 板块组成：西起雄溪河、北止南隔堤（除象湖周边区域）、东到京九铁路、南达南昌县莲塘为中心的区域。
★ 优劣势分析：
优势：1、城市“郊区化”的发展，为昌南板块未来的崛起打下了坚实的基础。
2、板块发展起步较早，目前交通与生活配套设施有一定基础，避免了郊区板块无配套的弊端。
3、拥有大量生态景观资源，适宜人居。
4、大盘当道，极具规模的楼盘达16个之多。
劣势：1、板块内楼盘各自为战，与其它版块相比，缺乏核心主题与竞争力，板块合力小。
2、与南昌市距离相对较远，加之象湖新城的强势崛起，截取了部分南昌市内客源。
★ 楼市特点分析：
1、楼盘规模大，真正的大盘领地。
2、发展较早，已有一定的交通与各项生活配套基础。
3、房地产项目性价比较高。
★ 典型楼盘：
正荣·大湖之都：南昌是座湖城，居住文化从来都有“亲水”的基因。因此，如果没有湖，造一个。正荣·大湖之都就为自己造了一个湖。它的出现，彻底改变了昌南相对滞后的板块形象。
★ 代表性楼盘
锦绣365、梦里水乡、尚南云顶、澄湖·左岸、银河城等。
★ 楼市发展态势：
“大盘”是南昌市政的催生物，是市场的需求，昌南板块各楼盘的销售重点面向南昌市内居民，特别是墨山立交桥竣工通车、迎宾大道的拓宽，大大缩短了从南昌县到市区的时间，使得市区居民将更加看好南昌县的楼盘。据了解，在莲塘等地购房的消费者中，南昌市区居民占到了70%左右，城南充足的土地供应以及方便的交通出入，使得越来越多的开发商及消费者把开发投资的重点转向了城南板块。昌南版块在未来必然还有较大的发展空间。
（八）新建县板块
★ 板块组成：以新建县为中心。
★ 优劣势分析：
优势：1、红谷滩的崛起为新建县带来了更多的发展机会。
2、依托新建县20万人口而立，加之南昌市区内置业者，购房群体构成呈现多样化。
3、产品价格低廉，但品质有所保障，吸引大量中等偏低收入家庭。
4、万科、沿海等大型开发商品牌进入，为新建版块的价值提升提供了可能。
劣势：1、离南昌市区距离过远，且缺乏良好的生态与景观优势。
2、目前楼盘规模普通较小，板块形象较差，关注度低，影响力严重不足。
3、虽目前城市化进程较快，板块缺乏核心竞争力，发展潜力有限。
★ 楼市特点分析：
1、楼盘规模普通较小，且大多面向新建县出售，除价格优势外，对南昌市内置业者吸引力有限。
2、县城较为完善的配套体系，为板块内楼盘提供了相对良好的生活保障。
3、目前在南昌房地产市场中板块形象较差，影响力不足。
★ 典型楼盘：
现代米罗：恒茂地产在新建县的作品，秉承恒茂地产一贯的先进规划与高尚品质，曾为新建县带来了一股购房热潮，并吸引了大量南昌市内置业者。
★ 代表性楼盘
沿海·丽水佳园、学府雅苑、时代名居、莱卡小镇、清豪·仙湖别墅、名仕花园等。
★ 楼市发展态势：
随着红谷滩新区的日益繁荣，新建县板块将快速现代化。在南昌市区内土地资源日益匮乏的未来，也必将成为南昌住宅郊区化的一大热点板块。新建县作为南昌的卫星城，南昌大昌北新城的重要组成部分，各项配套以县城原有设施为基础，生活较为便利，城区距离红谷滩仅10余分钟车程的交通优势，也将支撑此板块持续发展。目前板块内楼盘规模均相对较小，而在大盘当道的南昌，在没有规模便难以形成影响力的市场环境下，新建板块的楼盘规模将日益增大，而万科、沿海等企业入驻新建县，也为此板块的形象与影响力增加了足够份量的砝码。
（九）湾里板块
★ 板块组成：以招贤镇、太平镇为中心形成两大片区。
★ 优劣势分析：
优势：1、生态环境绝佳，拥有梅岭等一大批极为丰富的自然景观资源。
2、旅游资源丰富，为旅游地产的开发打下了坚实的基础。
3、远离城市喧嚣，独取一方宁静。
劣势：1、离南昌市区距离过远，交通不便，生活配套缺失。
2、整体楼盘品质相对其他板块较低，难以吸引有能力享受度假生活的高端人群。
★ 楼市特点分析：
1、此处依托良好的生态景观资源，以开发旅游地产、度假别墅、会所概念为主。
2、对旅游资源的开发历经几年，由于开发角度与力度的问题，远未达到本应有的高度。
★ 典型楼盘：
罗马假日：湾里板块素以自然景观优美与旅游资源丰富著称，而罗马假日以其度假式酒店公寓、高尚度假会所定位，为南昌人提供了另一种生活方式的可能。
★ 代表性楼盘
绿湾星城、帝景湾洋城、维也纳森林公园、瀚德逸居、翡翠山庄、F1假日别墅等。
★ 楼市发展态势：
湾里板块是南昌市名副其实的天然“后花园”，有着得天独厚的生态资源和旅游资源优势，度假和生活相宜，是未来旅游地产增长的重点区域。该板块的产品以南昌旅游、休闲度假产品为主，旅游地产居住与度假物业都在迅速发展，从而真正奏响南昌购房者“5+2”生活方式的乐曲。但随着别墅用地的严格控制，湾里版块的旅游地产将朝着度假物业过渡。
