2001年，南昌市委、市政府确立了“一江两岸”的城市发展新格局，并于2002年5月15日正式成立红谷滩新区。市政府将之定位为中央商务区（CBD），高调发展红谷滩，为此不惜将市政府机关和一系列单位陆续迁址其间，决心之大、姿态之高让世人对它的发展充满信心。

    短短数年间，昔日荒滩变身城中新贵，高楼林立，道路宽敞，那些充满现代感的雕塑与广场让人耳目清新。这里有亚洲最高的摩天轮、全国最大的音乐喷泉，华灯初上时，霓虹闪烁，轮影泉声，对比隔江相望的老城区，这儿有更多的现代气息，一座现代化的新城区蓝图初展，雏形已现。

    然而，几年来，一边是住宅楼盘持续升温，一边是商住人气经久低徊，寥廓新城，孑然而立。寂寞红谷滩，何时能找回CBD的 荣耀？

 

尴尬心头痒

根据红谷滩新区的发展规划，它分为凤凰洲、红谷滩中心区和红角洲三个片区：凤凰片区是以居住、旅游为主的城市新区；红谷滩中心区是以行政办公、商贸金融为主的中央商务区（CBD）和中央生活区；红角洲片区是集高校、旅游、体育、高级商住为一体的生态新区。显然，红谷滩中心区的定位是整个新区、乃至整个南昌继八一广场之后的第二个核心区域。

所谓的中央商务区（CBD）是一个城市的灵魂，是城市的人气聚集区，更是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。它必须是集区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体的城市商务中心区，需要有科学的规划、绿色生态设计，便捷的立体交通网络及一应俱全的各种配套设施。

然而，当记者走在红谷滩的街道上，仰望高楼孤单林立，环视人烟稀少的宽阔马路，心中顿生空寂之感。这里谈不上商务中心，因为罕见写字楼的身影；它也不适合居家生活，虽然这里最多的就是住宅，但面对整个中心区只有一个较大型商场、大量待售空铺、很多地方连买瓶水都难的尴尬现实，理想中的居家生活实在可望不可及。眼前的红谷滩，无论是作为整个区域运行的基础——人气，还是能表达内涵的商业机构——写字楼，乃至一些必备的配套设施——医疗、教育、商铺，全然不具备中央CBD应有的气质。

历经六年，红谷滩的高楼是建起来了，却还是一个四不像的混沌之地，离规划中的期望相距甚远。

 

寂寞红谷滩

今年开春，苦于没有人气的红谷滩新区管委会联合媒体对外征集“提升人气的点子”。一时间，众说纷纭。有人建议办专业批发交易市场，或在昌北（八一大桥下桥处）建一个公交总站，把桥南的一些公交车总站延伸到昌北，在红谷滩的两条主道上建立公交环行线；甚至还有人说，红谷滩缺乏天然湖泊，少了些许灵气和生机，有必要在红谷滩规划一两处人工湖等等。

就这个问题，记者采访了有着多年城市规划经验的浙江天奥建设集团执行总裁、总工程师冯先生，他向记者推荐了一本书——《美国大城市的死与生》。当人们把建筑当成一个雕塑去做，这个东西从外观上看十分绚丽漂亮，但能耗大，造价成本也比较高，用起来更是非常别扭，也就是说并不符合人的尺度，而是符合有关的资本家或者是领导的尺度。现在红谷滩走的就是这种“现代主义风格”的路子，道路过宽，绿化带太多，区域功能划分明显却忽略了细节，商铺与住宅相互独立而存在，整条马路上空空荡荡，给人冷冰冰的感觉，不适宜居住，从硬件上难以吸引人气。

诚然，一座城市的发展伴随着各种各样的局限和牵绊，也需要经历市场的调度。然而不管怎样，红谷滩今日的寂寞相对于一座志在建设区域中心城市的现代都市而言的确显得如此不协调。

交通：晚上出行不便

记者从南昌市公交总公司了解到，其实，现在红谷滩的公交线路并不少。新区已经形成了以红谷滩为中心16条公交线路，公交线路总长度达到324.2公里，营运车辆264辆，公交线网密度（公里/平方公里）4.1，达到了国内发达城市水准。最近开通的221路公交能够直达火车站，更是极大地方便了市民出行，只是到了晚上可以搭乘的公交和的士很少，因此交通仍旧是影响市民是否入住的重要因素。

公交总公司党委办公室的陈先生在接受采访时表示，开通相应线路的班车是要根据“运量”来决定的，在无法避免严重亏损的情况下，公司还是应市政府的要求，投入巨额资金才逐步形成了红谷滩现有的交通系统。

但交通不便也并非所有人的问题，在红谷滩上班的公务员袁先生就表示，单位每天上下班都有车接送，也有的同事就近购买了房子，不存在交通不便的问题。

 

工作：岗位有限

根据2005年11月6日出台的《红谷滩南昌中央商务区(CBD)规划方案》，想打造南昌CBD，吸引相关商业投资，重点区域内原则上不应该建设过多住宅。然而，现今的红谷滩最多就是住宅，一座座正在建设中的、待售的、已销售的楼盘遍布了整个中心区域。住宅型房地产开发过多，入住率低，而当前在红谷滩的单位以政府部门为主，可以提供的工作岗位有限。

“从红谷滩实际情况看，要彻底改变其萧条局面，红谷滩要优先发展办公商务，使之成为南昌新兴的商务区，人和房地产才能有效结合。商务活动的发展会带动零售商业设施的发展。商业设施增加了，商业地产发展了，反过来会促进居住的发展，促进城市的良性循环。”多年从事房地产研究的苏小姐告诉记者，虽然政府已经意识到这个问题，且在丰和大道以东基本上不批住宅项目了，但丰和大道以东也已经没什么地了。

 

生活：过桥喝咖啡

由于住宅区域对生活配套设施的要求高，如果无法满足住户这一需求，会直接导致许多人在红谷滩买房却不愿入住。失去人气的红谷滩便更难聚拢商气。2年前在红谷滩中心区“江信国际花园”买房的刘女士说，一般日常用品要走很远的路才能买到，想喝一杯咖啡还得坐车去市区，在红谷滩实在没有购物休闲的心情。而楼盘附近几家商店的店员也都表示人流量太少，生意非常清淡。

 

中央CBD？抑或行政、居住副中心

闲暇之时，漫步沿江路上，远眺红谷滩，人们可能会感叹红谷滩新区的旧貌新颜。但感叹之余，可否有人尝试反过来站在秋水广场上遥望赣江南岸？事实上，无论从楼层高度、高楼数量、高楼的商业化程度，乃至天际线的弧度，目前的红谷滩都比不上小小的抚河两岸。

 

回想几年来，红谷滩住宅楼盘的开发、销售持续升温，目前已有滨江豪园、江信国际花园、红谷春天、理想家园、万达星城、丰和新城等十余个住宅楼盘落成，这一栋栋整齐规划的高楼支撑起了红谷滩的空中构架，也为红谷滩聚集了一些常住人口。五年前，颇为壮观的“红谷滩新区规划沙盘模型”在红谷滩会展中心对外开放，人们在这里听到了对未来激情澎湃的展望，“中央商务区(CBD中心区)和中央生活区(CLD中心区)”、“规划人口15万人”……。五年过后，根据红谷滩管委会的工作人员透露，到目前为止，红谷滩中心区约有6至7万常住人口，但当记者问到“何时实现规划人口15万？”时，有关人员避而不答。

事实上，撇去定位来说，发展红谷滩对老城区的改造升级是很有利的，迁出一部分老城区的人口和一部分政府职能部门，不仅缓解了老城区的人口、交通等压力，还进一步提升了老城区的商业、商务职能。

 

稀缺写字楼  何谈CBD?

相较于住宅楼盘的迅速崛起，作为CBD的核心建筑——写字楼的建设却更令人担忧。早在2002年10月，南昌市政府引进浙江方大企业集团欲兴建南昌世贸中心。根据规划，南昌世贸中心仅一期主体工程占地面积即接近12万平方米，建筑面积超过30万平方米。投资方声称将斥资20亿元建成38层、高150米的双塔结构大楼，原计划2005年底竣工，但从2002年开始到现在只建了2层商铺，后一直停工，2005年底到2006年初传出退房风波，2006年11月，南昌市国土局、红谷滩管委会与南昌世贸签订协议，注销其拥有的所有土地的土地所有权证，南昌世贸风波算是告一段落，成了有名的“造梦工程”。  

而另一个倍受瞩目的所谓 “江西第一楼”——西奇红谷广场，其二期工程原规划设计由三栋超高建筑为主体：一栋３８层超五星级酒店，一栋３５层高级公寓楼，一栋３５层甲级写字楼，预计总投资２０亿元人民币。西奇红谷广场一期倒是建起来了，可是在2006年7月被江西泰耐克置业有限公司以2.21亿元收购土地及房产，西奇红谷广场二期事实上到2006年下半年还是块空地！

大概还在2004年，南昌市城乡规划局红谷滩新区局长李勇介绍，红谷滩中心区前期规划要求两侧的楼盘以商业为主，在红谷滩中心区打造南昌CBD核心区，范围在南昌市委、市政府等行政中心以北，重点布局行政办公、金融、商业、商务等服务业。

那时，南昌市交通银行总部、南昌市商业银行总部，民生、兴业、浦发等民营银行的进驻正在洽谈中。设想中是能够把它们引进到红古滩中心区以创造商业金融氛围，但今天我们知道，浦发银行南昌分行已于2005年在西湖区永叔路上开业，2006年6月兴业银行也在东湖区叠山路天河大厦开业，南昌市商业银行总部位于中山路太平洋商场隔壁，招商银行则准备将总部搬到叠山路与胜利路交汇处的胜利广场招银大厦，而交通银行总部设在北京西路江信国际大厦及永叔路。到目前为止，南昌所有省级以上的金融机构都在老城区。

因此，很多业内人士也就对已出了效果图的博泰江滨威尼斯1号楼（43层159米）、联发大厦（45层，198.4米）、泰耐克金融大厦（43层，202米）、新地中心广场（236米）等“江西第一楼”在红谷滩的建设多了些许担心。作为中央CBD定位的红谷滩，为何其商业及写字楼市场发展如此艰难？让人百思不得其解。

稀缺了写字楼资源，如今的红谷滩更像是行政、居住副中心而非中央CBD。

 

   

如今面临困难重重的红谷滩，将来何去何从？我们还需要更多的时间去等待和见证。风物长宜放眼量，希望这块神奇的滩涂，能早日成为南昌“一江两岸”新格局的引擎，化为南昌腾飞之翼，引领着这座悠悠两千年的古城跨向未来。

 

链接：红谷滩新区的发展纪事

本世纪以前，南昌的城市建设一直在赣江一侧的昌南老城发展。千百年来，昌北地区的发展始终缓慢，与昌南老城一江之隔的红谷滩在2000年还是一片荒芜的滩涂，和对岸繁华喧闹的都市极不相称。随着经济的发展和过江交通设施的逐步完善，南昌的跨江发展成为历史的必然趋势。

早在上个世纪50年代，以邵式平为主要领导的江西省委曾慧眼识珠，试图开发这片处女地，限于财力、国家对江西的定位等等因素而终未如愿。80年代中旬，南昌市委、市政府也曾有过将红谷滩开发成为“太阳岛”式的旅游度假区的构想，最终亦未能执行。

80年代末期，南昌市委、市政府制订了营造“一江两岸”格局，促进南昌市社会和经济全面发展的城市总体规划。1998年3月，借昌北堤被列入全省鄱阳湖防洪治理工程的良机，市委、市政府果断决策，把南昌城市建设的重点向“一江两岸”转移，及时启动实施了一江两岸道路防洪系列工程，对南昌大桥至赣江大桥沿江两岸道路的路堤进行综合改造，使红谷滩优越的区位优势得以凸现。

2002年2月市委、市政府决定正式启动红谷滩新区的开发建设。7月11日红谷滩中心区4.28平方公里正式破土动工。早在2001年12月28日，市委、市人大、市政府、市政协、市纪委五套班子及市委各部门、市直有关单位顺利搬迁，先行入驻红谷滩中心区办公，实现了市级行政中心的北移。

为加速城市化进程，加快“一江两岸”城市发展格局的形成，南昌市委、市政府与2002年5月15日成立红谷滩新区，将红谷滩新区的区域面积由4.28平方公里扩大到50平方公里，全面拉开了红谷滩新区开发建设的序幕。

红谷滩新区东濒赣江，西临昌九、昌樟高速公路和320国道，南连生米大桥和规划中的外环路，北接赣江大桥，区域面积约50平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万。按照南昌市“一江两岸，南北双城，沿着赣江，两头延伸，张开双翼，敞开四门，内外两环，外带五个组团（乐化、望城、莲塘、湾里、昌东）”的城市发展布局，红谷滩新区地处“大昌北”新城的最前沿，属城市核心区的重要组成部分，是我市城市建设的重点地区，也是体现南昌未来、展示“一江两岸”现代都市风采和滨江城市特色魅力的主要区域。