中国经济在持续高位运行下的关键词无疑是个“涨”字。

 GDP涨了，房价涨了，股票涨了，连肉市都涨了。

“涨”声一片，气氛固然热烈，但温度过高。正在“发烧”的中国经济下一关键词必然是“稳”。

市场已然驶上了快车道，想凭自身调节能力减速，刹车动力明显不足。这时，政府调控大手的力量与力道便十分关键了。眼看着同一只大手伸向了楼市、股市、肉市三大市场，效果却各不相同，其中收效最不明显的，是楼市。

房价持续高位攀升、住房结构调整进度缓慢、中低收入保障住房实施不力……借着政府调整肉市的契机，我们再一次将焦点聚集在楼市的调控上，希望能够探寻到调控失灵的深层次原因。

楼市失调

在楼市持续了几年的“一家独热”后，2007年5月，股市、肉价开始以前所未有的热度成了舆论的焦点。楼市、股市与肉市在人们关注视线内形成了独特的“三足鼎立”。

面对过热态势，政府职能部门不约而同祭出调控大旗。

随着股市不断刷新历史新高，央行试图解决资金流动过剩问题，谁知股市坚挺，象征性的低开一瞬，昂起牛头又冲上了4300点大关。一招不灵再祭一招，5月30日，财政部将印花税率调高2倍，股市应声而落，当日即有近千家个股跌停，万亿市值数小时内蒸发，并在随后的几天进入了高位的宽幅调整阶段。

股市牛气冲天，肉价也来跟着掺和，5月下旬拉开了上涨的势头。商务部紧急采取措施稳定肉价，增加供应、发放补贴……几招下来，肉价便理性回落，趋稳，老百姓悬在喉咙的心也放回了肚子里。

房市、股市、肉市皆过热，但只要政府调控大手一挥，后两者就立即做出强烈反应，唯独房市坚挺，调控若干次，出台数以百计的政策文件通知，房价依旧岿然不动涨势不减，以天生强者的姿态站在高处笑看芸芸众生。

市场有别，人皆知猪肉的产品属性与房子不同，但上升到调控层面上，为何同一双大手，压得了肉价，却压不了房价？俗语云“羊毛出在羊身上”，房市调控的失灵迷局恐怕还需从调控本身寻找原因。

原因之一：模糊暧昧的调控态度

表面上看，楼市、股市、肉市都在调控，但态度方面，楼市却与其他两大市场有着天壤之别。

股市的调控目的就是降低资金的流动过剩问题，将疯狂的““快牛”变成稳健的“慢牛”；肉市的调控目的也再清楚不过，就是将猪肉的价格降下来，引用领导之言，就是要大家都能“吃得上猪肉，吃得起猪肉”。

而对楼市的调控态度则不那么明朗了。

众所周知，目前楼市调控的目标是“稳定”。调控说：“要稳定房价”，但是，稳定在一个怎样的水平 —— 不知道！没说明白（似乎也说不明白）。房价多少才算合理？尽管坊间热情地通过理论、市调、分析……，提出了非常多的参考值，但官方从来不予以确认，看得见的大手不出力，看不见的大手也不表态，这样的后果便是，在老百姓的心目中，“稳定”便意味着在自身对房价的期望值范围内稳定，事实便是意味着降价。但另一方面，在地方房管局领导到开发商心中，“稳定”便意味着房价上涨的幅度缓一点，不要涨的过快过猛。如此心理暗示下，所谓调控越来越像情人之间的海誓山盟，只能起到调整气氛的作用，缺乏任何实质性意义。

一个生动的例子：继广受诟病的经济适用房之后，所谓“限价房”又如火如荼的开展起来了，但是，在2006年广州市首个限价地6000元的限价让人哭笑不得（该区域当时商品房销售均价为4000至5000元每平米）、南昌市限价地流拍、取消限价等一系列举措使人浮想连翩，各地方政府对此类不知定义为“商品房”还是“保障性质住房”的限价房热情不减。这似乎传递了两大信号：一、就其定价系统而言，就表明政府并没有想着将房价降下来。因为限价房的价格是参照其周边区域商品房的价格来制定的，这样前提，便是默认当前商品房价格是合理的。二、限价房对平抑房价的效用是毋庸质疑的，但正因为此，商品房更是敢明目张胆的持续涨价 —— 有限价房在此，均价想大幅度上升都难，特别是当限价房开发占一定比例之后。这些已经非常明确的告诉购房者：房价将稳定的持续上涨，下跌只是一厢情愿。

原因之二：自相矛盾的调控举措

纵观近几年的楼市调控政策，从新旧国八条到国六条再到国十五条，都是从规范市场、调整供给结构等方面展开，这些围绕着房地产市场衣领袖口打转的调控政策并没有解决最根本的供给问题，没有足够供给的商品房仍然是稀缺品。尽管各地房地产市场在政策出台后都不同程度上出现过销售额下降的情况，但这只是买方的观望情绪使然，在商品房依然供应不足的前提下，任何的观望都将是暂时的，观望期之后，市场会更加火热，北京、深圳、上海，甚至南昌等地的房地产市场运行轨迹都是最好的事实佐证。

更令人费解的是，在市场供给不足的情况下，地方政府依然紧收地根和银根，致使房地产开发受限，不能形成大量的新有效供给。有官员就此表示：严控土地关是为了防止房地产腐败。对房地产市场存在的暗箱操作、官商勾结等问题进行防范无可厚非，但防范与增加供应之间似乎并不存在着必然的联系。这不得不令人感到迷惑了：一方面强调稳定房价，另一方面却严控市场供应，调控举措竟然如此自相矛盾。

另一方面，始终坚持房地产开发唯“开发商”一家的做法，同样值得商榷。在没有提供有效供应的情况，鼓励社会各方积极扩大供给或许是解决问题的方法之一，但调控却坚持开发商垄断市场供给，除此之外的合作建房、集资建房均被明令禁止，这使得供需不平衡的市场结构更加突出，购房渠道更为狭窄。尽管有言论表示禁止集资建房与合作建房是为了防止有人从中牟取暴利，是为了维护社会的公平性，但这类弊端是完全可以通过政策与法律避免甚至消除的，此种因噎废食的一刀切，让人难免联想起集团利益的集中化。同时，一项可有效解决低收入人群住房问题的廉租房始终都是光说不建，从调控伊始就有明文强调建设廉租房，要“加大廉租房”的建设力度，然而直到调控了数年之后的2007年，廉租房的数量在市场上依然可以忽略不计。有业内人士透露：相对于限价房，甚至相对于开发商负责建设的经济适用房，地方政府建设廉租房的收益是最小的，这是各地方政府缺乏建设廉租房热情的重要原因之一。

在一个商品房供应不足、供应渠道单一的市场环境下，开发商暴利是必然的，房价的持续上涨也是必然的，调控变为“空调”的原因，或可见一斑。

原因之三：落实缺失的调控执行

2007年6月，是“国十五条”中“90/70”铁规出台一周年的时间，但经过一年的调控，根据国家发改委的统计数据，全国90平方以下户型所占的比重仅为17.2%，与政策中70%的要求，可谓打了巨大的折扣。这当然与基数不足有关，但事实上只要关注一下房地产市场，就会发现自“90/70”政策出台，国家相关部门就针对其执行情况进行了多次检查验收，但结果仍然令人沮丧。甚至不需要看数据，观察观察身边的新建商品房项目便会发现，90平米之上的户型依然在大行其道，住房结构这一最基础的调控执行依然绵软。

不客气的说，房地产宏观调控几乎成了“放鸽子”的代名词。犹记得“国八条”中强调，如果哪个地方的房价出现大幅度波动，将问责地方行政长官。试问：房价两位数疯涨算不算波动呢？在普通民众看来应该算是了，但自政策出台以来，从未见得有哪个地方的行政长官被问责过，楼市宏观调控越来越像一场信誓旦旦却不负责任的游戏。

曾有记者在媒体中如此描述其于2006年参加了一个南方小城的落实“国十五条”座谈会的情景：“会上除房管局几位领导外清一色都是开发商。当时身为该市房管局副局长的会议主持人上来就说：‘国十五条呢，大家通过电视报纸也都知道了，这里面有两个部分最关键，一是户型问题，另一个是土地税收问题。在开始讨论之前，我先给大家讲个见闻，对于超过144平方的房子不是要多收税吗，咱们市按照国家规定只要超过这个数字，比如说148平米，就多收你148平米的税。但我到浙江发现人家不是这样办的，人家是你超出多少平米就多收你多少平米的税，比如说你的房子是148平米，多出了4平米，我就针对你多出的4平米收税。这个事对我深有启发，我已经向市政府打报告，看我们市能否也这样收税。讲这个例子的目的是告诉大家，活人不能被尿憋死。’”

勿需多言，落实政策竟然是政府官员将开发商召集起来集思广益，这样明显的与虎谋皮能得出什么客观合理的结论？其次，政策出台后，想的不是如何执行，而是怎样规避利益受损。这样的政策执行方法，形成目前的执行力就不足为奇了。

楼市失调的深层次原因

如果将政府宏观调控在楼市的调整中屡次失手，看作是“有形之手软弱无力”，这着实是一种很深的误解，调控落空是有其深层次原因的。

首先，楼市背后牵扯庞大的产业链。

相对于股市的财富搬移效应和猪肉的鸡毛蒜皮，楼市大发展的背后，拉动了一个庞大的产业链。从钢铁、水泥、建筑，至金融、家装、广告、传媒等行业的发展无不跟楼市有着密切的关联，牵一发而动全身的利益关联，让宏观调控雷声虽大，却是细雨绵绵。因为一不下心，就会给依靠GDP增长的社会经济带来深远影响。更何况这背后还牵扯到就业这样的庞大社会问题。打压房价不难，难的是在打压房价后如何应对接踵而至的连锁反应。

其次，是土地财政与楼市的利益纠缠。

有人问房价疯涨“谁是最大受益者”，它的标准答案不一定是地方政府，但地方政府绝对是房价高涨的主要受益者之一，这主要得益于国有土地转让过程中的收入。近几年，各地“地王”不断涌现，政府的口袋是鼓了又鼓，某些地方的城市经营更是沦为卖地运动。也难怪开发商一个劲的喊冤 —— 没有高涨的房价收益，开发商哪有钱为土地埋单？

加之屡见不鲜的权力寻租贪污腐败，公共、个人、集体……各种利益纠缠交错，房价一朝崩溃，这些利益都将成为泡沫，试想谁能忍心将房价往死里打压。

调控的出路何在？

有人说房价会永远涨下去，这虽然不是疯言疯语但一定是痴人说梦，没有任何东西是可以永远涨下去的，房价回落是一个必然。原因有两个，一是流通价值严重偏离实际价值，市场上缺少足够的有效需求，房产的供应与市场需求严重错位，造成商品房滞销，作为供给方的开发商为回笼资金就只能降价；另一个，就是当市场供给大于需求，房价自然会下降。就目前而言，导致房价回落的原因极可能是前者。

关键问题是，我们需要怎样的回落过程，是一泻千里还是软着陆？后者无疑是最好的选择，实际上政府的调控也正是向这个方面努力，调整供应结构、加息控制软性投资需求等都是在为房价的软着陆打基础。

但从效果来看，目前某些地方经济以房地产为支柱产业的不合理布局，导致地方政府调控的力度不够，热情与积极性受阻，而政令不畅问题和利益纠结问题加剧了调控的难度。所以，要调控房地产市场使房价回归合理，必须从大处着手，调整产业格局，转移经济发展重心，同时在具体的调控中有的放矢，在基础的供给上做文章，改革土地供应方式。

楼市也有段日子没出现调控政策的身影了，如果房价持续高涨，相信更有力、更到位的组合拳终将来临。

    中国经济在持续高位运行下的关键词无疑是个“涨”字。

 GDP涨了，房价涨了，股票涨了，连肉市都涨了。

“涨”声一片，气氛固然热烈，但温度过高。正在“发烧”的中国经济下一关键词必然是“稳”。

市场已然驶上了快车道，想凭自身调节能力减速，刹车动力明显不足。这时，政府调控大手的力量与力道便十分关键了。眼看着同一只大手伸向了楼市、股市、肉市三大市场，效果却各不相同，其中收效最不明显的，是楼市。

房价持续高位攀升、住房结构调整进度缓慢、中低收入保障住房实施不力……借着政府调整肉市的契机，我们再一次将焦点聚集在楼市的调控上，希望能够探寻到调控失灵的深层次原因。

楼市失调

在楼市持续了几年的“一家独热”后，2007年5月，股市、肉价开始以前所未有的热度成了舆论的焦点。楼市、股市与肉市在人们关注视线内形成了独特的“三足鼎立”。

面对过热态势，政府职能部门不约而同祭出调控大旗。

随着股市不断刷新历史新高，央行试图解决资金流动过剩问题，谁知股市坚挺，象征性的低开一瞬，昂起牛头又冲上了4300点大关。一招不灵再祭一招，5月30日，财政部将印花税率调高2倍，股市应声而落，当日即有近千家个股跌停，万亿市值数小时内蒸发，并在随后的几天进入了高位的宽幅调整阶段。

股市牛气冲天，肉价也来跟着掺和，5月下旬拉开了上涨的势头。商务部紧急采取措施稳定肉价，增加供应、发放补贴……几招下来，肉价便理性回落，趋稳，老百姓悬在喉咙的心也放回了肚子里。

房市、股市、肉市皆过热，但只要政府调控大手一挥，后两者就立即做出强烈反应，唯独房市坚挺，调控若干次，出台数以百计的政策文件通知，房价依旧岿然不动涨势不减，以天生强者的姿态站在高处笑看芸芸众生。

市场有别，人皆知猪肉的产品属性与房子不同，但上升到调控层面上，为何同一双大手，压得了肉价，却压不了房价？俗语云“羊毛出在羊身上”，房市调控的失灵迷局恐怕还需从调控本身寻找原因。

原因之一：模糊暧昧的调控态度

表面上看，楼市、股市、肉市都在调控，但态度方面，楼市却与其他两大市场有着天壤之别。

股市的调控目的就是降低资金的流动过剩问题，将疯狂的““快牛”变成稳健的“慢牛”；肉市的调控目的也再清楚不过，就是将猪肉的价格降下来，引用领导之言，就是要大家都能“吃得上猪肉，吃得起猪肉”。

而对楼市的调控态度则不那么明朗了。

众所周知，目前楼市调控的目标是“稳定”。调控说：“要稳定房价”，但是，稳定在一个怎样的水平 —— 不知道！没说明白（似乎也说不明白）。房价多少才算合理？尽管坊间热情地通过理论、市调、分析……，提出了非常多的参考值，但官方从来不予以确认，看得见的大手不出力，看不见的大手也不表态，这样的后果便是，在老百姓的心目中，“稳定”便意味着在自身对房价的期望值范围内稳定，事实便是意味着降价。但另一方面，在地方房管局领导到开发商心中，“稳定”便意味着房价上涨的幅度缓一点，不要涨的过快过猛。如此心理暗示下，所谓调控越来越像情人之间的海誓山盟，只能起到调整气氛的作用，缺乏任何实质性意义。

一个生动的例子：继广受诟病的经济适用房之后，所谓“限价房”又如火如荼的开展起来了，但是，在2006年广州市首个限价地6000元的限价让人哭笑不得（该区域当时商品房销售均价为4000至5000元每平米）、南昌市限价地流拍、取消限价等一系列举措使人浮想连翩，各地方政府对此类不知定义为“商品房”还是“保障性质住房”的限价房热情不减。这似乎传递了两大信号：一、就其定价系统而言，就表明政府并没有想着将房价降下来。因为限价房的价格是参照其周边区域商品房的价格来制定的，这样前提，便是默认当前商品房价格是合理的。二、限价房对平抑房价的效用是毋庸质疑的，但正因为此，商品房更是敢明目张胆的持续涨价 —— 有限价房在此，均价想大幅度上升都难，特别是当限价房开发占一定比例之后。这些已经非常明确的告诉购房者：房价将稳定的持续上涨，下跌只是一厢情愿。

原因之二：自相矛盾的调控举措

纵观近几年的楼市调控政策，从新旧国八条到国六条再到国十五条，都是从规范市场、调整供给结构等方面展开，这些围绕着房地产市场衣领袖口打转的调控政策并没有解决最根本的供给问题，没有足够供给的商品房仍然是稀缺品。尽管各地房地产市场在政策出台后都不同程度上出现过销售额下降的情况，但这只是买方的观望情绪使然，在商品房依然供应不足的前提下，任何的观望都将是暂时的，观望期之后，市场会更加火热，北京、深圳、上海，甚至南昌等地的房地产市场运行轨迹都是最好的事实佐证。

更令人费解的是，在市场供给不足的情况下，地方政府依然紧收地根和银根，致使房地产开发受限，不能形成大量的新有效供给。有官员就此表示：严控土地关是为了防止房地产腐败。对房地产市场存在的暗箱操作、官商勾结等问题进行防范无可厚非，但防范与增加供应之间似乎并不存在着必然的联系。这不得不令人感到迷惑了：一方面强调稳定房价，另一方面却严控市场供应，调控举措竟然如此自相矛盾。

另一方面，始终坚持房地产开发唯“开发商”一家的做法，同样值得商榷。在没有提供有效供应的情况，鼓励社会各方积极扩大供给或许是解决问题的方法之一，但调控却坚持开发商垄断市场供给，除此之外的合作建房、集资建房均被明令禁止，这使得供需不平衡的市场结构更加突出，购房渠道更为狭窄。尽管有言论表示禁止集资建房与合作建房是为了防止有人从中牟取暴利，是为了维护社会的公平性，但这类弊端是完全可以通过政策与法律避免甚至消除的，此种因噎废食的一刀切，让人难免联想起集团利益的集中化。同时，一项可有效解决低收入人群住房问题的廉租房始终都是光说不建，从调控伊始就有明文强调建设廉租房，要“加大廉租房”的建设力度，然而直到调控了数年之后的2007年，廉租房的数量在市场上依然可以忽略不计。有业内人士透露：相对于限价房，甚至相对于开发商负责建设的经济适用房，地方政府建设廉租房的收益是最小的，这是各地方政府缺乏建设廉租房热情的重要原因之一。

在一个商品房供应不足、供应渠道单一的市场环境下，开发商暴利是必然的，房价的持续上涨也是必然的，调控变为“空调”的原因，或可见一斑。

原因之三：落实缺失的调控执行

2007年6月，是“国十五条”中“90/70”铁规出台一周年的时间，但经过一年的调控，根据国家发改委的统计数据，全国90平方以下户型所占的比重仅为17.2%，与政策中70%的要求，可谓打了巨大的折扣。这当然与基数不足有关，但事实上只要关注一下房地产市场，就会发现自“90/70”政策出台，国家相关部门就针对其执行情况进行了多次检查验收，但结果仍然令人沮丧。甚至不需要看数据，观察观察身边的新建商品房项目便会发现，90平米之上的户型依然在大行其道，住房结构这一最基础的调控执行依然绵软。

不客气的说，房地产宏观调控几乎成了“放鸽子”的代名词。犹记得“国八条”中强调，如果哪个地方的房价出现大幅度波动，将问责地方行政长官。试问：房价两位数疯涨算不算波动呢？在普通民众看来应该算是了，但自政策出台以来，从未见得有哪个地方的行政长官被问责过，楼市宏观调控越来越像一场信誓旦旦却不负责任的游戏。

曾有记者在媒体中如此描述其于2006年参加了一个南方小城的落实“国十五条”座谈会的情景：“会上除房管局几位领导外清一色都是开发商。当时身为该市房管局副局长的会议主持人上来就说：‘国十五条呢，大家通过电视报纸也都知道了，这里面有两个部分最关键，一是户型问题，另一个是土地税收问题。在开始讨论之前，我先给大家讲个见闻，对于超过144平方的房子不是要多收税吗，咱们市按照国家规定只要超过这个数字，比如说148平米，就多收你148平米的税。但我到浙江发现人家不是这样办的，人家是你超出多少平米就多收你多少平米的税，比如说你的房子是148平米，多出了4平米，我就针对你多出的4平米收税。这个事对我深有启发，我已经向市政府打报告，看我们市能否也这样收税。讲这个例子的目的是告诉大家，活人不能被尿憋死。’”

勿需多言，落实政策竟然是政府官员将开发商召集起来集思广益，这样明显的与虎谋皮能得出什么客观合理的结论？其次，政策出台后，想的不是如何执行，而是怎样规避利益受损。这样的政策执行方法，形成目前的执行力就不足为奇了。

楼市失调的深层次原因

如果将政府宏观调控在楼市的调整中屡次失手，看作是“有形之手软弱无力”，这着实是一种很深的误解，调控落空是有其深层次原因的。

首先，楼市背后牵扯庞大的产业链。

相对于股市的财富搬移效应和猪肉的鸡毛蒜皮，楼市大发展的背后，拉动了一个庞大的产业链。从钢铁、水泥、建筑，至金融、家装、广告、传媒等行业的发展无不跟楼市有着密切的关联，牵一发而动全身的利益关联，让宏观调控雷声虽大，却是细雨绵绵。因为一不下心，就会给依靠GDP增长的社会经济带来深远影响。更何况这背后还牵扯到就业这样的庞大社会问题。打压房价不难，难的是在打压房价后如何应对接踵而至的连锁反应。

其次，是土地财政与楼市的利益纠缠。

有人问房价疯涨“谁是最大受益者”，它的标准答案不一定是地方政府，但地方政府绝对是房价高涨的主要受益者之一，这主要得益于国有土地转让过程中的收入。近几年，各地“地王”不断涌现，政府的口袋是鼓了又鼓，某些地方的城市经营更是沦为卖地运动。也难怪开发商一个劲的喊冤 —— 没有高涨的房价收益，开发商哪有钱为土地埋单？

加之屡见不鲜的权力寻租贪污腐败，公共、个人、集体……各种利益纠缠交错，房价一朝崩溃，这些利益都将成为泡沫，试想谁能忍心将房价往死里打压。

调控的出路何在？

有人说房价会永远涨下去，这虽然不是疯言疯语但一定是痴人说梦，没有任何东西是可以永远涨下去的，房价回落是一个必然。原因有两个，一是流通价值严重偏离实际价值，市场上缺少足够的有效需求，房产的供应与市场需求严重错位，造成商品房滞销，作为供给方的开发商为回笼资金就只能降价；另一个，就是当市场供给大于需求，房价自然会下降。就目前而言，导致房价回落的原因极可能是前者。

关键问题是，我们需要怎样的回落过程，是一泻千里还是软着陆？后者无疑是最好的选择，实际上政府的调控也正是向这个方面努力，调整供应结构、加息控制软性投资需求等都是在为房价的软着陆打基础。

但从效果来看，目前某些地方经济以房地产为支柱产业的不合理布局，导致地方政府调控的力度不够，热情与积极性受阻，而政令不畅问题和利益纠结问题加剧了调控的难度。所以，要调控房地产市场使房价回归合理，必须从大处着手，调整产业格局，转移经济发展重心，同时在具体的调控中有的放矢，在基础的供给上做文章，改革土地供应方式。

楼市也有段日子没出现调控政策的身影了，如果房价持续高涨，相信更有力、更到位的组合拳终将来临。