引子：

股市暴跌！

1月31日，沪市上证综合指数以2926点小幅上扬开盘，收市跳水144点，出现了2766点这一自2006年6月以来的最低记录；深指更惨烈，以8281.16点开盘后便一路下跌，最低跌至7579点，以7632点收盘，下跌629点。在沪市个股中，相比较上涨的90只个股数目，792只下跌个股量让整个股市哀嚎一片；深市个股则除了59只上涨外，546只下跌，两市共有75只个股在1月31日跌停。

暴跌从地产股开始。1月17日，沪深两市68只地产股中62只下跌，26只跌停，连地产龙头股万科A，也遭遇了2000年以来的首次跌停……通过调控抑制房地产过快过热增长的政策导向已是路人皆知，但严厉的“国六条”尚未使地产股陷入这般困境，现今是怎样一颗子弹狙击了房地产的牛市？

唯一的可能，是前日国税总局一纸关于清算房地产企业土地增值税的通知。它有何魔力 —— 竟闹得地产股一路暴跌；它将终结房地产的一个时代吗？ —— 不少开发商已然眉头紧锁，惴惴不安了。

 

土地增值税：2007的第一记重拳

土地增值税早在1993年就已经出台。当时针对海南地产泡沫中的土地炒买炒卖现象，《地产增值税条例》应运而生。但由于1993年之后地产业陷入低潮，1996年甚至出现全行业亏损，这个条例便一直没有被贯彻。2000年房地产行业恢复元气之后，各地才开始象征性的征收。

如今的房价如脱缰野马，历经2005年和2006年的房地产调控，涨幅并没有减缓，反有愈演愈烈之势。这使得原本为1993年准备的政策，用在了今年的房地产调控上。

去年年底，中国社科院发布了2007年世界经济形势分析与预测黄皮书，其中强调要吸取当年日本楼市崩盘的教训；今年年初，在中央经济工作会议上，中央政府十分重视房价依然上涨过快的现象，并表示要改善和加强房地产调控；1月初，国家建设部当天便废止刚刚出台放松90平米户型限制的通知，并强调此后的调控政策将从严执行……种种迹象表明，房地产头上的紧箍咒将越收越紧。

无论是货币工具还是土地政策，过去两年的调控经验都已证明其效果不佳，但中央政府手中依然手握几张大牌，其中之一便是税收手段，对此地产界的专家学者早有议论。国税总局此次低调出手，果然击出了2007年房地产调控的第一记重拳。

在国税总局出手之后，据统计，仅1月17、18日两天沪深两市地产股总市值损失510.34亿元，前十大地产股市值损失342.80亿元。沪深两市地产股的跌幅甚至超过2006年“国六条”调控政策出台之时的跌幅。

土地增值税这记重拳可谓敲山震虎，击晕的是地产股票，震动的却是房地产市场的利益结构，而利益结构的调整，是否标志着一个时代的完结？

 

清算之后：地产暴利时代即将终结？

2月1日起，全国各地区将对房地产企业项目的土地增值税进行全面清算。这意味着，“地产商不能再像过去那样，分享土地增值所带来的高额利润了。”1月17日，上海隆瑞投资执行董事尹中余在接受某媒体采访时说到。

针对有开发商指出土地增值税将增加税收负担的言论，1月18日，国税总局对外界表示：土地增值税并非一项新税种，征收办法在各地早已执行。由于对房地产开发项目此前有预征，清算只是在房地产开发项目基本销售完毕后才进行。且按照相关条例还有相应的免征和减征条款。因此，国税总局声称这次清算“不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担”。

1月21日，一位不愿透露姓名的房地产开发商在接受记者采访时感慨：“地产商的平均利润时代来临了。”换句话说，他认为地产暴利时代即将终结。

从预征改为清算，土地增值税的杀手锏是征收方法的调整，现阶段这极大地考验了房地产开发商的资金链运作，一些以炒卖土地为生的小型房地产公司，即将面临被清算出局的境地；而在未来，这又将极大的冲击房地产的利益结构，致使过去的某些生财之道、暴利之道失效。

华远集团董事长任志强近期在自己的博客中回忆道，自1993年宏观调控之后，全国的房地产行业陷入低谷，并于1996、1997年连续两年出现了全国全行业的亏损，1998年才扭亏为略有盈利。因此1994—1998年期间，全国的土地增值税征收极低，几乎为零(五年合计为8.2亿元)随着房地产行业的升温，各地在2000年逐渐恢复征收土地增值税，但因为没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，采取了预征的方式：按照预销商品房收入1％－2％的比例缴纳。2007年前很多地区的预征比例仅为0.5％，预征之后，也往往再无下文，不了了之。而这样的预征还有更多的弊端，比如依照过去的政策，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，一位房地产开发商向记者介绍道：“过去只要项目公司不注销，公司就可以长期不结算土地增值税。”

据某市一份关于土地增值税的报告显示：“从2003年起该市按比例预征土地增值税，土地增值税收入大幅增长。2003—2005年土地增值税收入平均同比增长115.33％，2006年1—8月同比增长184％。但是，与实际税源相比还存在相当差距。”报告中所说的“差距”实际是按此前的预征方式和目前清算方式不同所产生的差距。

一位开发商这样给记者算了笔账：假定某项目的毛利率为30％，一个项目收入10亿元，成本7亿元，毛利润为3亿元，按照新的征税办法，假定7亿元成本全部可以扣除，增值额未超过扣除项目金额50％的项目，将按最低30％的税率计算，应交纳3亿元×30％＝0.9亿元的土地增值税，约占销售额的9％，远远高于销售额的1％(0.1亿元)的预征。

这样的“差距”，曾是地产商的合理利润，清算之后将悉数上缴国库。

更令开发商头痛的是，土地增值税征收实行“四级超额累进税率”，因此增值幅度越大，税率也越高。因此利润率高的公司受的影响更大。有关专家指出：“这将使地产行业的高利润受到抑制，变相平衡了企业的经营利润。”

与“四级超额累进税率”相对应的，是土地增价税的四个征收临界点，所对应房地产企业的毛利率分别是：23.1％、48.7％、61.5％、74.4％。当毛利率低于23.1％时，实际上不需要缴税。但目前房地产项目的平均毛利率在25％－30％之间，因此土地增值税清算通知出台后，对这些项目净利润的影响大约是“下降5％－13％”。而对部分毛利率超过了50％的项目，影响则将超过27％。

因此，以开发中高档住宅为主、高风险、高利润的房地产公司，受土地增值税清算的影响相对较大，这些企业不得不重新审视自身的经营战略了。国内主要的地产上市公司比如万科A、金地集团、中华企业已经预提了土地增值税，所受影响有限，但以高端市场为主的华侨城所受影响巨大。根据房价和开发成本的数据，估计华侨城所开发的波特菲诺项目的毛利率在50％以上；按最近售价，毛利率可能超过70％，而与之相对应的，是净利润超过35%的下降。在如此利润比例下，高端项目俨然有了低回报/高风险的意味。

“对所有开发商都不是好事情，土地增值税却对住房结构调整非常有效。”中国社会科学院金融研究所尹中立博士在一次会谈中表示。在重税之下的薄利时代，开发商开发高档住宅的热情将会降低，为了获取利益的最大化，预计将有相当一部分开发商把目光转向中低档楼盘的开发，而这样的结构调整，正是中央政府与民众所乐见的。

而之前被炒的沸沸扬扬，“羊毛出在羊身上”的论调 —— 即土地增值税的清算必将导致开发成本的提高，这部分成本导致房价的高涨，由此开发商便可保持自身的高利润了。对于这点，一位国税局的工作人员为记者举了一个例子：以前，原本卖1万元/平米的房子后提价为1.2万元/平米，卖的慢些但利润高；如今征收土地增值税后，2000元的差价实际并没带来更多的利润，因为增加的利润将使土地增值税费同步增长。一位开发商无奈的表示：“以前可能是需要快速回笼资金时才采用的平价技巧，今后可能成要为普遍方式。”“温和的定价政策将被广泛采用。”另一位开发商也承认，“为了合理避税，地产商的开发利润率将进入到一个均衡时代。”

种种迹象表明，土地增值税的清算确实改变了房地产开发的某些暴利模式，开发多期坐享地价升值、专攻高端市场牟取高额利润等战略在日后都将倍受土地增值税牵制，房地产的暴利时代，正处在分崩离析的边缘。

 

清算前夜的南昌

开发商谨慎

由于地方政府的执行细则仍在紧张地制订之中，所以南昌市的各开发商都选择了较为谨慎的态度。“我们正在对公司的财政状况进行评估，一切还要等到具体的执行方法出台。”一位开发商在接受记者采访时说到；另一位开发商则谈到：“影响肯定是有的，但受冲击最大的是那些早期大量屯地的开发商。”当被询问到是否因为土地增值税的征收而提高原定售价，以减少利润的流失时，大部分开发商回避了这个问题，一位资深地产策划人向记者透露：“这一策略各开发商肯定有考虑，可目前房价与房地产暴利是最敏感的话题，谁也不愿意当出头鸟。相应的价格微调会有，但不会超出合理涨幅的范围。”

作为本次土地增值税的清算对象，开发商们内心恐怕难有表面上的那般从容与淡定，打打算盘，看看报表，想想今后的战略成为必修的功课。随着调控力度的不断加强，房地产的世道变了。贷款、买地，盖楼然后坐享高额利润的美好时光也许即将一去难返，如何更平衡、合理或者和谐的谋求最大利益，将成为今后地产业中的一大课题。

 

民众平静

逐渐看惯房地产调控的老百姓，这次显得格外平静。通过记者的走访发现，有超过35%的人不知道土地增值税是何方神圣，而其中的58%在近一年内有买房的计划。 “相对于调控复杂的条条框框，我们更关心它所达成的效果。”一位大学教师的话颇具代表性。一些对本次土地增值税清算有所了解的民众，则平静之中带着悲壮。某家房地产经纪公司中层管理人员刘先生自嘲道：“调控加收开发商的税，开发商就加收老百姓的税。”在一些人看来，此次土地增值税给开发成本带来的增加，必将转移到房价，有些人甚至因为土地增值税的清算而将自己的购房计划提前。

显然，大多数民众还没有意识到，本次土地增值税对房地产发展的意义深远，地产暴利时代的完结，是中国房地产行业迈向平衡与合理的第一步。

 

楼市飘红

1月1日，恒茂国际都会现场接待处开放，当天现场被数千名群众围的水泄不通；

1月6日，水榭花都以5000元/平米的价格开盘，174套房源两天内销售80%以上；

1月26日，中大紫都以4500元/平米的价格开盘，首批房源已销售80%以上；

1月28日，水岸菁华以4280元/平米（多层）的价格开盘，首批房源现已销售90%；

......

好一派欣欣向荣的景象！土地增值税影响了深沪股市，影响了开发商的利益结构，却丝毫没有影响南昌房地产的牛市。“土地增值税清算的效果，将在住房均价超出5000元/平米的城市得到显现，现阶段对均价尚未达到一定高度的城市影响不大，但在未来可抑制这些城市的房价大幅度增长。”中国房地产研究中心的一位专家向记者透露。或许南昌楼市全线飘红的背后，是房价越来越接近极限的事实。

2007年注定是房地产调控政策的执行年，土地增值税的清算不过是开年的第一记重拳，它狠狠的砸在了广为民众诟病的地产暴利上，是房地产行业步入平衡与合理的导向，利益开结构始向广大民众偏移，而开发商不得不开始适应房地产的非暴利时代。

 

引子：

股市暴跌！

1月31日，沪市上证综合指数以2926点小幅上扬开盘，收市跳水144点，出现了2766点这一自2006年6月以来的最低记录；深指更惨烈，以8281.16点开盘后便一路下跌，最低跌至7579点，以7632点收盘，下跌629点。在沪市个股中，相比较上涨的90只个股数目，792只下跌个股量让整个股市哀嚎一片；深市个股则除了59只上涨外，546只下跌，两市共有75只个股在1月31日跌停。

暴跌从地产股开始。1月17日，沪深两市68只地产股中62只下跌，26只跌停，连地产龙头股万科A，也遭遇了2000年以来的首次跌停……通过调控抑制房地产过快过热增长的政策导向已是路人皆知，但严厉的“国六条”尚未使地产股陷入这般困境，现今是怎样一颗子弹狙击了房地产的牛市？

唯一的可能，是前日国税总局一纸关于清算房地产企业土地增值税的通知。它有何魔力 —— 竟闹得地产股一路暴跌；它将终结房地产的一个时代吗？ —— 不少开发商已然眉头紧锁，惴惴不安了。

 

土地增值税：2007的第一记重拳

土地增值税早在1993年就已经出台。当时针对海南地产泡沫中的土地炒买炒卖现象，《地产增值税条例》应运而生。但由于1993年之后地产业陷入低潮，1996年甚至出现全行业亏损，这个条例便一直没有被贯彻。2000年房地产行业恢复元气之后，各地才开始象征性的征收。

如今的房价如脱缰野马，历经2005年和2006年的房地产调控，涨幅并没有减缓，反有愈演愈烈之势。这使得原本为1993年准备的政策，用在了今年的房地产调控上。

去年年底，中国社科院发布了2007年世界经济形势分析与预测黄皮书，其中强调要吸取当年日本楼市崩盘的教训；今年年初，在中央经济工作会议上，中央政府十分重视房价依然上涨过快的现象，并表示要改善和加强房地产调控；1月初，国家建设部当天便废止刚刚出台放松90平米户型限制的通知，并强调此后的调控政策将从严执行……种种迹象表明，房地产头上的紧箍咒将越收越紧。

无论是货币工具还是土地政策，过去两年的调控经验都已证明其效果不佳，但中央政府手中依然手握几张大牌，其中之一便是税收手段，对此地产界的专家学者早有议论。国税总局此次低调出手，果然击出了2007年房地产调控的第一记重拳。

在国税总局出手之后，据统计，仅1月17、18日两天沪深两市地产股总市值损失510.34亿元，前十大地产股市值损失342.80亿元。沪深两市地产股的跌幅甚至超过2006年“国六条”调控政策出台之时的跌幅。

土地增值税这记重拳可谓敲山震虎，击晕的是地产股票，震动的却是房地产市场的利益结构，而利益结构的调整，是否标志着一个时代的完结？

 

清算之后：地产暴利时代即将终结？

2月1日起，全国各地区将对房地产企业项目的土地增值税进行全面清算。这意味着，“地产商不能再像过去那样，分享土地增值所带来的高额利润了。”1月17日，上海隆瑞投资执行董事尹中余在接受某媒体采访时说到。

针对有开发商指出土地增值税将增加税收负担的言论，1月18日，国税总局对外界表示：土地增值税并非一项新税种，征收办法在各地早已执行。由于对房地产开发项目此前有预征，清算只是在房地产开发项目基本销售完毕后才进行。且按照相关条例还有相应的免征和减征条款。因此，国税总局声称这次清算“不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担”。

1月21日，一位不愿透露姓名的房地产开发商在接受记者采访时感慨：“地产商的平均利润时代来临了。”换句话说，他认为地产暴利时代即将终结。

从预征改为清算，土地增值税的杀手锏是征收方法的调整，现阶段这极大地考验了房地产开发商的资金链运作，一些以炒卖土地为生的小型房地产公司，即将面临被清算出局的境地；而在未来，这又将极大的冲击房地产的利益结构，致使过去的某些生财之道、暴利之道失效。

华远集团董事长任志强近期在自己的博客中回忆道，自1993年宏观调控之后，全国的房地产行业陷入低谷，并于1996、1997年连续两年出现了全国全行业的亏损，1998年才扭亏为略有盈利。因此1994—1998年期间，全国的土地增值税征收极低，几乎为零(五年合计为8.2亿元)随着房地产行业的升温，各地在2000年逐渐恢复征收土地增值税，但因为没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，采取了预征的方式：按照预销商品房收入1％－2％的比例缴纳。2007年前很多地区的预征比例仅为0.5％，预征之后，也往往再无下文，不了了之。而这样的预征还有更多的弊端，比如依照过去的政策，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，一位房地产开发商向记者介绍道：“过去只要项目公司不注销，公司就可以长期不结算土地增值税。”

据某市一份关于土地增值税的报告显示：“从2003年起该市按比例预征土地增值税，土地增值税收入大幅增长。2003—2005年土地增值税收入平均同比增长115.33％，2006年1—8月同比增长184％。但是，与实际税源相比还存在相当差距。”报告中所说的“差距”实际是按此前的预征方式和目前清算方式不同所产生的差距。

一位开发商这样给记者算了笔账：假定某项目的毛利率为30％，一个项目收入10亿元，成本7亿元，毛利润为3亿元，按照新的征税办法，假定7亿元成本全部可以扣除，增值额未超过扣除项目金额50％的项目，将按最低30％的税率计算，应交纳3亿元×30％＝0.9亿元的土地增值税，约占销售额的9％，远远高于销售额的1％(0.1亿元)的预征。

这样的“差距”，曾是地产商的合理利润，清算之后将悉数上缴国库。

更令开发商头痛的是，土地增值税征收实行“四级超额累进税率”，因此增值幅度越大，税率也越高。因此利润率高的公司受的影响更大。有关专家指出：“这将使地产行业的高利润受到抑制，变相平衡了企业的经营利润。”

与“四级超额累进税率”相对应的，是土地增价税的四个征收临界点，所对应房地产企业的毛利率分别是：23.1％、48.7％、61.5％、74.4％。当毛利率低于23.1％时，实际上不需要缴税。但目前房地产项目的平均毛利率在25％－30％之间，因此土地增值税清算通知出台后，对这些项目净利润的影响大约是“下降5％－13％”。而对部分毛利率超过了50％的项目，影响则将超过27％。

因此，以开发中高档住宅为主、高风险、高利润的房地产公司，受土地增值税清算的影响相对较大，这些企业不得不重新审视自身的经营战略了。国内主要的地产上市公司比如万科A、金地集团、中华企业已经预提了土地增值税，所受影响有限，但以高端市场为主的华侨城所受影响巨大。根据房价和开发成本的数据，估计华侨城所开发的波特菲诺项目的毛利率在50％以上；按最近售价，毛利率可能超过70％，而与之相对应的，是净利润超过35%的下降。在如此利润比例下，高端项目俨然有了低回报/高风险的意味。

“对所有开发商都不是好事情，土地增值税却对住房结构调整非常有效。”中国社会科学院金融研究所尹中立博士在一次会谈中表示。在重税之下的薄利时代，开发商开发高档住宅的热情将会降低，为了获取利益的最大化，预计将有相当一部分开发商把目光转向中低档楼盘的开发，而这样的结构调整，正是中央政府与民众所乐见的。

而之前被炒的沸沸扬扬，“羊毛出在羊身上”的论调 —— 即土地增值税的清算必将导致开发成本的提高，这部分成本导致房价的高涨，由此开发商便可保持自身的高利润了。对于这点，一位国税局的工作人员为记者举了一个例子：以前，原本卖1万元/平米的房子后提价为1.2万元/平米，卖的慢些但利润高；如今征收土地增值税后，2000元的差价实际并没带来更多的利润，因为增加的利润将使土地增值税费同步增长。一位开发商无奈的表示：“以前可能是需要快速回笼资金时才采用的平价技巧，今后可能成要为普遍方式。”“温和的定价政策将被广泛采用。”另一位开发商也承认，“为了合理避税，地产商的开发利润率将进入到一个均衡时代。”

种种迹象表明，土地增值税的清算确实改变了房地产开发的某些暴利模式，开发多期坐享地价升值、专攻高端市场牟取高额利润等战略在日后都将倍受土地增值税牵制，房地产的暴利时代，正处在分崩离析的边缘。

 

清算前夜的南昌

开发商谨慎

由于地方政府的执行细则仍在紧张地制订之中，所以南昌市的各开发商都选择了较为谨慎的态度。“我们正在对公司的财政状况进行评估，一切还要等到具体的执行方法出台。”一位开发商在接受记者采访时说到；另一位开发商则谈到：“影响肯定是有的，但受冲击最大的是那些早期大量屯地的开发商。”当被询问到是否因为土地增值税的征收而提高原定售价，以减少利润的流失时，大部分开发商回避了这个问题，一位资深地产策划人向记者透露：“这一策略各开发商肯定有考虑，可目前房价与房地产暴利是最敏感的话题，谁也不愿意当出头鸟。相应的价格微调会有，但不会超出合理涨幅的范围。”

作为本次土地增值税的清算对象，开发商们内心恐怕难有表面上的那般从容与淡定，打打算盘，看看报表，想想今后的战略成为必修的功课。随着调控力度的不断加强，房地产的世道变了。贷款、买地，盖楼然后坐享高额利润的美好时光也许即将一去难返，如何更平衡、合理或者和谐的谋求最大利益，将成为今后地产业中的一大课题。

 

民众平静

逐渐看惯房地产调控的老百姓，这次显得格外平静。通过记者的走访发现，有超过35%的人不知道土地增值税是何方神圣，而其中的58%在近一年内有买房的计划。 “相对于调控复杂的条条框框，我们更关心它所达成的效果。”一位大学教师的话颇具代表性。一些对本次土地增值税清算有所了解的民众，则平静之中带着悲壮。某家房地产经纪公司中层管理人员刘先生自嘲道：“调控加收开发商的税，开发商就加收老百姓的税。”在一些人看来，此次土地增值税给开发成本带来的增加，必将转移到房价，有些人甚至因为土地增值税的清算而将自己的购房计划提前。

显然，大多数民众还没有意识到，本次土地增值税对房地产发展的意义深远，地产暴利时代的完结，是中国房地产行业迈向平衡与合理的第一步。

 

楼市飘红

1月1日，恒茂国际都会现场接待处开放，当天现场被数千名群众围的水泄不通；

1月6日，水榭花都以5000元/平米的价格开盘，174套房源两天内销售80%以上；

1月26日，中大紫都以4500元/平米的价格开盘，首批房源已销售80%以上；

1月28日，水岸菁华以4280元/平米（多层）的价格开盘，首批房源现已销售90%；

......

好一派欣欣向荣的景象！土地增值税影响了深沪股市，影响了开发商的利益结构，却丝毫没有影响南昌房地产的牛市。“土地增值税清算的效果，将在住房均价超出5000元/平米的城市得到显现，现阶段对均价尚未达到一定高度的城市影响不大，但在未来可抑制这些城市的房价大幅度增长。”中国房地产研究中心的一位专家向记者透露。或许南昌楼市全线飘红的背后，是房价越来越接近极限的事实。

2007年注定是房地产调控政策的执行年，土地增值税的清算不过是开年的第一记重拳，它狠狠的砸在了广为民众诟病的地产暴利上，是房地产行业步入平衡与合理的导向，利益开结构始向广大民众偏移，而开发商不得不开始适应房地产的非暴利时代。