引子

　　房地产将走向何方？房价会怎么样？90平米与70%的比例能得到严格执行吗？加收土地增值税与银行加息又是怎么回事？“国六条”的下一条会是什么？地方政府对调控政策的态度将转变吗？2007年会有答案吗？刚刚送走2006年的盘点，人们便迫不及待地开始了对新年的展望与猜想。有人说2007会是中国房地产行业的转型年 —— 房价不再坚挺，地产不再暴利，房子也将渐渐脱去奢侈品的外衣；也有人说2007将是中国房地产调控的转型年 —— 不再计划经济式，不再进行“一刀切”，转变后的政策调控将更具操作性与监管性。猜想的结果虽有不同，主线却是一致的，那便是正处在风口浪尖的中国房地产注定要迎来更不平静的一年。

　　果然，进入2007年仅十余天，1月10日，距发布不到24小时，建设部便突然废止了“关于90平方米以下住宅设计要求的征求稿”，现代版的“朝令夕改”让人大呼不解；同日，CCTV《经济信息联播》报道北京市有人公然在网上以十多万元叫卖经济适用房房号的消息，再次引起轩然大波；而在1月16日，江西省人民政府在南昌召开“积极推进经济适用住房建设和完善租住房制度新闻发布会”，并于次日向社会发布了“江西经济适用房和廉租住房制度答市民44问”。伴随着不同寻常的开年，2007年中国房地产的第一颗重磅炸弹 —— “毁誉参半”的经济适用房再次被推到聚光灯下。此次江西省政府对经济适用房建设工程的高调处理，是否是决心与信心的体现？是否意味着经济适用房在2007年重获新生，迎来春天？

隆重出台

　　1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其中首次提到“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系......”。作为一种主要的住房保障制度，伴随着商品房一同登场的经济适用房在面世之初便广受关注，相对于面向高收入者的商品房，经济适用房以中等商品房建造标准与低廉的价格，面向中低收入人群，宗旨是使无力购买高价商品房的中低收入者同样享受到住房的权利。这确是国家政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，也受到了大家的广泛期待，中低收入家庭也开始盼望着居者有其屋的幸福生活。一对生活拮据的小夫妻在当时说的话或许能代表许多人的心声：“具体啥叫经济适用房，我们不太懂，但是可以感觉到政府在帮大家办实事，我们虽然买不起高档小区里的房子，但也可以住上宽阔明亮的屋子，日子有盼头了。”

　　如盛夏的骄阳，经济适用房的登场燃起了许多中低收入家庭解决住房问题的希望，也使许多人感受到了来自国家各级政府的关心与扶持。但是政府对于经济适用房的建造与分配缺乏严格的标准与监管、民众对经济适用房的似懂非懂，注定了经济适用房要走上一条崎岖坎坷之路。

渐显疲态

　　经历了轰轰烈烈的开场，经济适用房进入了实质性的建设阶段，较早建设经济适用房的地区包括北京、深圳等地。与政府与许多人美好的期待不同，“看上去挺美”的经济适用房似乎没有想象中的那般美好。

　　问题首先出在住房的建造上，在全国各地经济适用房的建设中，均不同程度上出现了几种“怪现象”。第一怪，大户型、豪华结构。某些地区的经济适用房建筑面积达到140㎡，甚至出现了错层、跃层、复式经济适用房。如此面积、如此结构，就算在商品房中也可称得上是“大宅”，真不知道谁能如此幸运地住上经济适用豪宅；第二怪，经济适用房小区建停车位。谁家穷的还有汽车？

　　问题之二便是经济适用房的分配不公。在北京出现过开着宝马轿车领取经济适用房房号的情景；而一辆辆汽车停放在经济适用房小区内的情景也是屡见不鲜；更让人遗憾的是，某些政府官员、机关单位也利用分配操作的漏洞为自己谋取私利，或是“一人多号”（也便意味着一人多房），或是集体团购，种种原因使面向中低收入人群的经济适用房，事实上并没有分配给真正需要它的人。

　　问题之三便是雷声大雨点小。经济适用房是一项住房保障，更是一项民心工程，因此各地方政府都不遗余力的表达其发展经济适用房的意愿。但由于经济适用房是地方政府采用划拨土地，并提供各项优惠政策以控制成本的模式开发，其收益远远低于商品房的建设，因此地方政策对于经济适用房的建设往往陷入雷声大雨点小的境地，造成的结果便是经济适用房一经推出便遭遇哄抢，加上分配不公的因素，使得在经济适用房上真正获益的中低收入者比例严重不足。

　　南昌市的经济适用房同样面对着这些问题，早在90年代末政府便开始了建设经济适用房的宣传，而在2002年早已规划好的城北、京东、城西、城南四个经济适用房小区中，到目前为止只有京东安居小区进行过公开发售，另一处原本规划为经济适用房的城西小区由于缺乏相应的销售政策，竟改为商品房进行公开销售。通过记者对京东安居小区的探访，发现同样存在着户型面积与分配上的问题，而在江西某网站的住房招租信息中，记者发现京东经济适用房小区的身影赫然在列。不得不承认，在进入实际操作阶段后，犹如盛夏突遇深秋，灿烂的阳光变得苍白，翠绿的树叶开始泛黄，经济适用房疲态尽显。

风雨飘摇

　　2005年两会期间，一份《关于停止建设经济适用房》的提案被正式提交，提交者全国政协委员傅继德在提案中直指经济适用房的四大弊端，提案中指出：国家规定土地一级市场掌握在政府，二级市场必须实行拍卖，但经济适用房建设未按此办，而是交给开发商建设，政府给予优惠，按限价销售。这种做法，一是因不招标容易滋生腐败；二是因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理利润；三是因对购房人条件失控而给国家造成不必要的经济负担；四是住房制度改革以来二手房增多，困难户本可购买价格低廉的二手房，但现在都挤到一起购买经济适用房。之后爆发了“取消派”与“保留派”之间的激烈辩论，更是在全国掀起了轩然大波。

　　据记者统计，“取消派”的依据基本分为以下几点：1.从经济学的角度讲，在任何时候政府都不能用财政补贴低收入者，否则极有可能引发恶性的通货膨胀；2.由于中国尚处于发展中阶段，中低收入者仍然占据了人口总数的大部分，在群体过于庞大的同时，经济适用房每年20%—30%的比例根本无法满足需求，由此造成的结果便是排队以及倒卖房号；3. 经济适用房已经出现购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控等问题，而这些问题远非加大监管力度能够解决的。

　　而“保留派”的理由也十分充分，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心的观点颇有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食，经济适用房不仅是一项住房保障，更是各级政府关注民生，切实为广大人民群众造福的具体体现。

　　但事实不容乐观，CCTV中报道的北京市民公然在网络上以十几万元叫卖经济适用房事件，其实是由来已久的现象，其中涉及到个人、房地产经纪公司甚至是政府机关内部官员，倒卖房号者甚至已经形成了“黄牛党”。一位倒卖房号的江先生就向媒体披露：“开发商给了我7个表，7个名额，7个号。”而这7个号便意味着100多万元的收益。经济适用房竟然可以为个人带来100多万元的收入，这早已偏离了经济适用房的本意。是监管不力，内部腐败，还是由于客观原因监管部门确是心有余而力不足？经济适用房中的种种问题已使众多群众对它丧失了信心，去年6月中旬，媒体披露了郑州市的经济适用房被该市某直属机关“团购”的消息，众多网友在网上要求取消经济适用房。

　　去年深圳市针对经济适用房的种种弊端，率先提出未来政府建房的重点将不再放在经济适用房，而是转向包括经济适用出租房和廉租房的“公共租赁住房”。“国六条”中也明确指出“将加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”发展廉租住房的建设被摆在了经济适用房之前，政策的微妙变化，是否意味着经济适用房将逐渐退出历史舞台，让廉租房来唱主角？

　　不可否认的是，风雨飘摇中的经济适用房正在经历严酷的寒冬，能否挺过这一关，是经济适用房能否继续发展的关键。

春天来了？

　　时过境迁，2007年1月16号，江西省率先表示了大力发展经济适用房的决心，江西省人民政府在南昌召开“积极推进经济适用住房建设和完善租住房制度新闻发布会”，全省11个设区市的市领导正式公布了2007年各地经济适用住房的建筑面积和住房最高限价。次日，一则名为“江西经济适用房和廉租住房制度答市民44问”的权威发布便占据了全省各大媒体最为显要的位置。随后，又有几个地区发布了关于开发经济适用房的试行规定。

　　此次政府高调发展经济适用房，是否意味着经济适用房在经历寒冬之后，即将迎来春天？

　　新闻发布会之后，记者第一时间与相关部门取得联系，得到的答复是此次江西省大力发展经济适用房绝非停留在姿态上，而是要实实在在的将经济适用房全面发展起来，切实为中低收入者解决住房问题。被问及此次政府将如何解决以往南昌市与其他地区在经济适用房中遇到的种种问题时，相关负责人表示将在建设上严格把关，杜绝以往在经济适用房中出现的过大户型与过度建设现象；而在经济适用房的分配工作中，将通过居民委员会、区政府、市政府“三级审核”，“三榜公示”，最后确定申请对象的资格，这将是开展经济适用房工作的重中之重，以保证经济适用房可以切实解决中低收入者的住房问题；而针对于过去在经济适用房中出现的内部腐败现象，该负责人表示政府将严格监管，一经发现有内部机关单位或个人利用经济适用房谋取私利将从严处理；关于是否会遇到操作困难、监管难以面面俱到等实际困难时，该负责人表示政府将不遗余力的将每项工作做好，以保万无一失。

　　从新闻发布会、信息发布与相关负责人的表现来看，江西省政府对此次大力发展经济适用房态度坚决。

　　而经济适用房是否会冲击到商品房销售市场呢？记者就这个问题联系了几家房地产开发商，一家房地产开发公司的负责人表示，由于经济适用房与商品房的定位与面向受众都有非常大的区别，所以并不担心商品房市场会受到冲击。而另一位开发商则认为，大量经济适用房上市将起到平抑房价的功能，但事实上两者并无实质矛盾，可以长期并存，共同发展。

　　经济适用房在严格规则的监管下，似乎重新完美了起来，但仔细分析过后，会发现经济适用房的发展仍存疑点。

疑点一：占全年开发量20%的经济适用房，能否满足大量中低收入者的需求？

　　僧多粥少，当需求远远大于供应时，经济适用房如何合理分配？

　　疑点二：经济适用房的价格如何准确界定？

　　曾有报道称，即使是通过严格资格审查购得经济适用房者，更多的是中等收入家庭，目前经济适用房的价钱仍然是低收入家庭所无法承受的。

疑点三：如何保证经济适用房被正当使用？

    虽然政府明文规定经济适用房的使用范围，但经济适用房被售出后监管其真实使用情况的可行性仍然需要实践的考验。

　　带着这些疑问，我们即将迎来2007年经济适用房在南昌的首次公开发售。2月中旬，南昌将从城南经济适用住房小区里先安排200套房源，在青云谱区三店、徐坊街道办事处所下辖范围，采取电视直播、邀请公证、公开摇号的方式，举行2007年首批经济适用住房试点销售。试点住房的最高限价为1860元每平方米。

　　经济适用房的春天是否真的来了？或许春天比想象中更加遥远？无论如何，届时我们或许能够找到答案。本刊也将继续关注经济适用房的进一步发展。

引子

　　房地产将走向何方？房价会怎么样？90平米与70%的比例能得到严格执行吗？加收土地增值税与银行加息又是怎么回事？“国六条”的下一条会是什么？地方政府对调控政策的态度将转变吗？2007年会有答案吗？刚刚送走2006年的盘点，人们便迫不及待地开始了对新年的展望与猜想。有人说2007会是中国房地产行业的转型年 —— 房价不再坚挺，地产不再暴利，房子也将渐渐脱去奢侈品的外衣；也有人说2007将是中国房地产调控的转型年 —— 不再计划经济式，不再进行“一刀切”，转变后的政策调控将更具操作性与监管性。猜想的结果虽有不同，主线却是一致的，那便是正处在风口浪尖的中国房地产注定要迎来更不平静的一年。

　　果然，进入2007年仅十余天，1月10日，距发布不到24小时，建设部便突然废止了“关于90平方米以下住宅设计要求的征求稿”，现代版的“朝令夕改”让人大呼不解；同日，CCTV《经济信息联播》报道北京市有人公然在网上以十多万元叫卖经济适用房房号的消息，再次引起轩然大波；而在1月16日，江西省人民政府在南昌召开“积极推进经济适用住房建设和完善租住房制度新闻发布会”，并于次日向社会发布了“江西经济适用房和廉租住房制度答市民44问”。伴随着不同寻常的开年，2007年中国房地产的第一颗重磅炸弹 —— “毁誉参半”的经济适用房再次被推到聚光灯下。此次江西省政府对经济适用房建设工程的高调处理，是否是决心与信心的体现？是否意味着经济适用房在2007年重获新生，迎来春天？

隆重出台

　　1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其中首次提到“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系......”。作为一种主要的住房保障制度，伴随着商品房一同登场的经济适用房在面世之初便广受关注，相对于面向高收入者的商品房，经济适用房以中等商品房建造标准与低廉的价格，面向中低收入人群，宗旨是使无力购买高价商品房的中低收入者同样享受到住房的权利。这确是国家政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，也受到了大家的广泛期待，中低收入家庭也开始盼望着居者有其屋的幸福生活。一对生活拮据的小夫妻在当时说的话或许能代表许多人的心声：“具体啥叫经济适用房，我们不太懂，但是可以感觉到政府在帮大家办实事，我们虽然买不起高档小区里的房子，但也可以住上宽阔明亮的屋子，日子有盼头了。”

　　如盛夏的骄阳，经济适用房的登场燃起了许多中低收入家庭解决住房问题的希望，也使许多人感受到了来自国家各级政府的关心与扶持。但是政府对于经济适用房的建造与分配缺乏严格的标准与监管、民众对经济适用房的似懂非懂，注定了经济适用房要走上一条崎岖坎坷之路。

渐显疲态

　　经历了轰轰烈烈的开场，经济适用房进入了实质性的建设阶段，较早建设经济适用房的地区包括北京、深圳等地。与政府与许多人美好的期待不同，“看上去挺美”的经济适用房似乎没有想象中的那般美好。

　　问题首先出在住房的建造上，在全国各地经济适用房的建设中，均不同程度上出现了几种“怪现象”。第一怪，大户型、豪华结构。某些地区的经济适用房建筑面积达到140㎡，甚至出现了错层、跃层、复式经济适用房。如此面积、如此结构，就算在商品房中也可称得上是“大宅”，真不知道谁能如此幸运地住上经济适用豪宅；第二怪，经济适用房小区建停车位。谁家穷的还有汽车？

　　问题之二便是经济适用房的分配不公。在北京出现过开着宝马轿车领取经济适用房房号的情景；而一辆辆汽车停放在经济适用房小区内的情景也是屡见不鲜；更让人遗憾的是，某些政府官员、机关单位也利用分配操作的漏洞为自己谋取私利，或是“一人多号”（也便意味着一人多房），或是集体团购，种种原因使面向中低收入人群的经济适用房，事实上并没有分配给真正需要它的人。

　　问题之三便是雷声大雨点小。经济适用房是一项住房保障，更是一项民心工程，因此各地方政府都不遗余力的表达其发展经济适用房的意愿。但由于经济适用房是地方政府采用划拨土地，并提供各项优惠政策以控制成本的模式开发，其收益远远低于商品房的建设，因此地方政策对于经济适用房的建设往往陷入雷声大雨点小的境地，造成的结果便是经济适用房一经推出便遭遇哄抢，加上分配不公的因素，使得在经济适用房上真正获益的中低收入者比例严重不足。

　　南昌市的经济适用房同样面对着这些问题，早在90年代末政府便开始了建设经济适用房的宣传，而在2002年早已规划好的城北、京东、城西、城南四个经济适用房小区中，到目前为止只有京东安居小区进行过公开发售，另一处原本规划为经济适用房的城西小区由于缺乏相应的销售政策，竟改为商品房进行公开销售。通过记者对京东安居小区的探访，发现同样存在着户型面积与分配上的问题，而在江西某网站的住房招租信息中，记者发现京东经济适用房小区的身影赫然在列。不得不承认，在进入实际操作阶段后，犹如盛夏突遇深秋，灿烂的阳光变得苍白，翠绿的树叶开始泛黄，经济适用房疲态尽显。

风雨飘摇

　　2005年两会期间，一份《关于停止建设经济适用房》的提案被正式提交，提交者全国政协委员傅继德在提案中直指经济适用房的四大弊端，提案中指出：国家规定土地一级市场掌握在政府，二级市场必须实行拍卖，但经济适用房建设未按此办，而是交给开发商建设，政府给予优惠，按限价销售。这种做法，一是因不招标容易滋生腐败；二是因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理利润；三是因对购房人条件失控而给国家造成不必要的经济负担；四是住房制度改革以来二手房增多，困难户本可购买价格低廉的二手房，但现在都挤到一起购买经济适用房。之后爆发了“取消派”与“保留派”之间的激烈辩论，更是在全国掀起了轩然大波。

　　据记者统计，“取消派”的依据基本分为以下几点：1.从经济学的角度讲，在任何时候政府都不能用财政补贴低收入者，否则极有可能引发恶性的通货膨胀；2.由于中国尚处于发展中阶段，中低收入者仍然占据了人口总数的大部分，在群体过于庞大的同时，经济适用房每年20%—30%的比例根本无法满足需求，由此造成的结果便是排队以及倒卖房号；3. 经济适用房已经出现购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控等问题，而这些问题远非加大监管力度能够解决的。

　　而“保留派”的理由也十分充分，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心的观点颇有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食，经济适用房不仅是一项住房保障，更是各级政府关注民生，切实为广大人民群众造福的具体体现。

　　但事实不容乐观，CCTV中报道的北京市民公然在网络上以十几万元叫卖经济适用房事件，其实是由来已久的现象，其中涉及到个人、房地产经纪公司甚至是政府机关内部官员，倒卖房号者甚至已经形成了“黄牛党”。一位倒卖房号的江先生就向媒体披露：“开发商给了我7个表，7个名额，7个号。”而这7个号便意味着100多万元的收益。经济适用房竟然可以为个人带来100多万元的收入，这早已偏离了经济适用房的本意。是监管不力，内部腐败，还是由于客观原因监管部门确是心有余而力不足？经济适用房中的种种问题已使众多群众对它丧失了信心，去年6月中旬，媒体披露了郑州市的经济适用房被该市某直属机关“团购”的消息，众多网友在网上要求取消经济适用房。

　　去年深圳市针对经济适用房的种种弊端，率先提出未来政府建房的重点将不再放在经济适用房，而是转向包括经济适用出租房和廉租房的“公共租赁住房”。“国六条”中也明确指出“将加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”发展廉租住房的建设被摆在了经济适用房之前，政策的微妙变化，是否意味着经济适用房将逐渐退出历史舞台，让廉租房来唱主角？

　　不可否认的是，风雨飘摇中的经济适用房正在经历严酷的寒冬，能否挺过这一关，是经济适用房能否继续发展的关键。

春天来了？

　　时过境迁，2007年1月16号，江西省率先表示了大力发展经济适用房的决心，江西省人民政府在南昌召开“积极推进经济适用住房建设和完善租住房制度新闻发布会”，全省11个设区市的市领导正式公布了2007年各地经济适用住房的建筑面积和住房最高限价。次日，一则名为“江西经济适用房和廉租住房制度答市民44问”的权威发布便占据了全省各大媒体最为显要的位置。随后，又有几个地区发布了关于开发经济适用房的试行规定。

　　此次政府高调发展经济适用房，是否意味着经济适用房在经历寒冬之后，即将迎来春天？

　　新闻发布会之后，记者第一时间与相关部门取得联系，得到的答复是此次江西省大力发展经济适用房绝非停留在姿态上，而是要实实在在的将经济适用房全面发展起来，切实为中低收入者解决住房问题。被问及此次政府将如何解决以往南昌市与其他地区在经济适用房中遇到的种种问题时，相关负责人表示将在建设上严格把关，杜绝以往在经济适用房中出现的过大户型与过度建设现象；而在经济适用房的分配工作中，将通过居民委员会、区政府、市政府“三级审核”，“三榜公示”，最后确定申请对象的资格，这将是开展经济适用房工作的重中之重，以保证经济适用房可以切实解决中低收入者的住房问题；而针对于过去在经济适用房中出现的内部腐败现象，该负责人表示政府将严格监管，一经发现有内部机关单位或个人利用经济适用房谋取私利将从严处理；关于是否会遇到操作困难、监管难以面面俱到等实际困难时，该负责人表示政府将不遗余力的将每项工作做好，以保万无一失。

　　从新闻发布会、信息发布与相关负责人的表现来看，江西省政府对此次大力发展经济适用房态度坚决。

　　而经济适用房是否会冲击到商品房销售市场呢？记者就这个问题联系了几家房地产开发商，一家房地产开发公司的负责人表示，由于经济适用房与商品房的定位与面向受众都有非常大的区别，所以并不担心商品房市场会受到冲击。而另一位开发商则认为，大量经济适用房上市将起到平抑房价的功能，但事实上两者并无实质矛盾，可以长期并存，共同发展。

　　经济适用房在严格规则的监管下，似乎重新完美了起来，但仔细分析过后，会发现经济适用房的发展仍存疑点。

疑点一：占全年开发量20%的经济适用房，能否满足大量中低收入者的需求？

　　僧多粥少，当需求远远大于供应时，经济适用房如何合理分配？

　　疑点二：经济适用房的价格如何准确界定？

　　曾有报道称，即使是通过严格资格审查购得经济适用房者，更多的是中等收入家庭，目前经济适用房的价钱仍然是低收入家庭所无法承受的。

疑点三：如何保证经济适用房被正当使用？

    虽然政府明文规定经济适用房的使用范围，但经济适用房被售出后监管其真实使用情况的可行性仍然需要实践的考验。

　　带着这些疑问，我们即将迎来2007年经济适用房在南昌的首次公开发售。2月中旬，南昌将从城南经济适用住房小区里先安排200套房源，在青云谱区三店、徐坊街道办事处所下辖范围，采取电视直播、邀请公证、公开摇号的方式，举行2007年首批经济适用住房试点销售。试点住房的最高限价为1860元每平方米。

　　经济适用房的春天是否真的来了？或许春天比想象中更加遥远？无论如何，届时我们或许能够找到答案。本刊也将继续关注经济适用房的进一步发展。