名词解释：

    合作建房，是一种由一群有合作建房理念的自然人，在法律许可范围内，自筹资金建（买）房并自主管理的一种自我消费模式。
　　合作建房在国际上已有近200年的历史，有80多个国家采用了这种模式。我国各地一直都有小规模的合作建房，较大规模的是2005年重庆合作建房组织成功获得便宜20%的住房。2006年11月，温州市合作建房组织260户成功拿到了一块地，估算建成后房价为每平方米5300元，而周边商品房已经在每平方米12000元以上。同年12月，深圳市合作建房组织82户成功拍到了两栋楼，每平方米才1500元，根据当地估算可以卖到每平方米6000元。广州也成功拍到了一些比同地段商品房便宜20%以上的住房。

 

 

    三年前，南昌市区房均价3000元/平方米，房价开始攀升，南昌首个个人合作建房组织发起后引来广泛关注。三年后，南昌市区房均价升至5000元以上，买不起房的人越来越多，而一直寄寓很多希望的“个人合作建房”命运再次引起广泛关注。

现实之忧

沉静了几个月的南昌首个个人合作建房最近又风生水起。有媒体报道，南昌首个个人合作建房计划流产，一时间，南昌个人合作建房的命运再次引发关注，作为合作建房发起人的牛文辉再次走到风口浪尖。11月10日，牛文辉在其组建的公司南昌联众投资咨询有限公司（以下简称“公司”）接受本刊采访时澄清：个人合作建房不是流产，只是改买现楼。

 “目前公司运行良好，而且正在积极为拍卖作准备，”牛文辉说，“我们从开始就和大家解释了，合作建房不排除任何模式，只要是买房人、对广大老百姓有好处，大家愿意接受的我们都会去做，可能是从土地拍卖开始、可能找有拍卖资质的土地开发商合作、也可能从现房拍卖开始、也可能组织大家参加团购。我们希望南昌合作建房能够一直走下去。”

来自鹰潭的方芳从电视上看到南昌个人合作建房的消息后，设法找到了南昌合作建房组织。和其他参与者一样，她希望报名参加该组织，并在此次竞拍上能够获得一处便宜的房子。实现购房梦是方芳多年的愿望，随着房价不断攀升，仿佛这个梦想离现实已越来越远。用她的话说，“以南昌如今的房价，她和丈夫两人得不吃不喝工作20年，才能买一套普通的商品房。”合作建房似乎又燃起了她多年来买房的希望。

正是因为高房价，把很多和她一样的工薪阶层阻隔在房门外。据公司资料及QQ群显示，目前已成为公司会员和有意向参加合作建房的人已达800多人，这次现房拍卖已经有60多人电话或上门报名。据公司工作人员小余介绍，报名者来自各个层面，但都抱着同样的目的。

之前，公司曾看了10多块地，但都因为各种原因没有拍成。对于南大2007-20地块的挂牌后又停拍，组织者也感到惋惜。为了参加竞拍，公司已经召集参与者开过几次会，而且意见都趋于统一。

目前，公司正积极筹划青云谱区中段的现房竞拍工作。记者在合作建房组织的QQ群里看到，天天都有人讨论拍卖计划，而公司也不断把一些新获得的信息发到群上，并组织竞拍者开会讨论。为了合作建房，牛文辉说自己天天要上班，搜集各种资料，和全国各地的合作建房者交流沟通。他的工作已和合作建房分不开，连他的QQ签名上都是“你是否愿意参加个人合作建房”等内容。

据了解，一般拍卖过程为先向拍卖公司报名，交纳保证金，竞拍者把钱交给银行托管，然后才能参加竞拍。公司除了受委托到现场举拍，更关键的作用在于竞拍前这一过程。因为竞拍中会出现的各种情况，需要准备多套方案，单是为了使参与者意见趋于一致就需要组织大家多次开会投票，而且还需要不断对竞拍项目进行勘查、评估、论证，工作量巨大。“举个例子，现在一块地的起拍价是200万元，我们勘查评估并开会讨论后得出大家能接受的价格不会超过400万元，超过后公司不会举牌。”小余说。

对于公司现在改拍现房，也是基于市场风险考虑。“选择拍现房风险较小，拿地风险较高，现房拍完后就可以直接分房，跳过了很多高风险环节。”牛文辉说，“第一次竞拍成功，以后的路就好走了。”

    

破冰之旅

南昌个人合作建房始于2005年。

2005年1月，牛文辉与方氏兄弟等人一同发起南昌合作建房组织，并建立江西合作建房网站及4个相关QQ联系群。一时间，上网或电话报名者超过300多人，其中绝大多数在南昌。九江、吉安、赣州、鹰潭等城市也不断有人上网或来电咨询，连外省的人也要求报名参与。据发起人之一的方钦介绍，北京于凌罡2003在互联网率先提出合作建房后得到网友热烈响应，买不起房的他也成了积极的拥趸着，并率先在南昌发起合作建房，而伴随着全国的房价高涨，各地都掀起了个人合作建房热潮。

方钦当时构想出一个大胆的计划：首先设想在南昌建一个容纳300户的“乐万家”生活住宅区。建设规模初步拟定300～6000户业主，当征集到300户时可动手筹建，户型面积锁定在60～120m2之间，户型结构定为一房两厅、二房两厅和三房两厅，精装修；业主首付10万到20万元左右，开发周期18个月，选址初定凤凰洲、红角洲、新建县城或青云谱等地，当时个人合作建房还拟定了具体的步骤。

现在看来这个计划显得有些天方夜谭，尤其是全国至今还没有成功的先例。即使是已经拿下地块被认为全国合作建房破冰者的温州组织者赵智强，近日在接受媒体采访时说因审批程序问题，导致该项目一直处于停滞状态，引发外界普遍质疑温州个人合作建房走向终结。

而制定“乐万家”计划之一的方强近日接受采访时也承认“‘乐万家’只能停留在空想阶段，而且当时很大部分原因是为了炒作概念，具体怎么实施自己也不知道”。

但是，那时大家还是热情高涨。据牛文辉介绍，当时众多报名者齐聚南昌开会，有400人到场。可惜这么多陌生人彼此出现不信任，加上南昌缺乏成功的先例，不可预测的风险很大，最终“乐万家”在2005年3月就“夭折”了。而这次的失败，也导致江西其他个人合作建房发起人退出了江西合作建房联盟。

    后来，牛文辉总结到，这个计划制定太早，太过理想化，“个人合作建房需要循序渐进，一下子不可能建这么大规模，而且当时大家也没有一个统一意见。”

    对合作建房进行长期观察的专家表示，合作建房最难一点在于组织决策，这种纯民主化的决策在现行体制下很难实现。而当时，发起人的利益分歧、难以趋于一致，再加上参与者素质、思维方式都不一样，都是导致计划夭折的重要原因。

    牛文辉说那是一段很不愉快的合作经历。 

    但是那次会议，也让人看到希望，毕竟能在短时间里就召集那么多人，是发起人不曾预料到的。当时有人认为合作建房组织应该从松散型向紧密型过渡，大家在那次会议上决定成立正式组织，选举负责人，而牛文辉也正式全票通过当选为合作建房组织的负责人。

 

蜕变之路
　　对于“乐万家”计划的失败和发起人的退出，牛文辉说：“那时我感到很孤独，但是我坚信在南昌个人合作建房一定能成功，所以最后只有我一个人坚持下来，我把200多个的参与者资料重新收集起来，一个一个地重新联系，后来收集到400多人。”
　　整个2005年到2006年上半年，合作建房除了开设网站外，没有实际动作。牛文辉说，“一些组织者偶尔会聚在一起讨论，但项目那时一直处于理念宣传阶段。”
　　由于发起人和组织者都有工作，而且都是兼职做。面对如此大的项目，根本运转不成。2006年5月份，当时55岁的牛文辉主动从单位退休，开始全职运作该项目。
　　最初，他准备成立住宅合作社。但依据国家出台的相关政策，个人住宅合作社“只有原则，没有细则”。“我们向房地产相关部门咨询过，觉得这一方案基本没有操作的空间，于是我们选择成立公司”，牛文辉说。
　　公司筹备到成立整整经历一年，今年七月份才正式挂牌成立，取名“南昌联众投资咨询有限公司”，公司名字意味联合大众，牛文辉担任董事长。公司包括牛文辉在内目前只有三个人，“谈起合作建房，很多人都感兴趣，说起做股东，很多人都愿意。真正做股东，才知道风险有多大。有些股东参与进来，都承受不了，慢慢退出了。”
　　公司的一切费用除了部分会员费外，其它都由股东支出，现在为了尽量降低费用、节省成本，也不能招聘更多的人。
　　十月底，公司由象山北路搬到坛子口的国贸大厦，租了一间写字楼，每月租金就需要五六千元。而加上项目勘查费、专业技术费、文字图片资料费、交通费、通讯等费用，牛文辉算了一笔帐，这间公司每月要花费近两万元才能保持运作。
　　牛文辉说自己遇到很多困难，从资金到项目勘查特别是组织会议，很多时候得不到大家的理解，这才是最困难的，甚至有时会想到放弃。牛文辉有些感慨：“我现在已经承担了三年，家人反对，周围的人不理解。其实三年我随便做什么事，哪怕上街摆摊卖菜，也有收入。”
　　通过这几年的努力，还是有很多人支持合作建房。目前一些单位如江西三套、公交公司、深圳一家策划公司、建行都提供了无偿的援助。一些海报、合同以及宣传彩页都是由这些单位免费设计提供的。
　　尽管目前公司面临各种困境，加上全国的个人合作建房运动也处于低潮状态，但是牛文辉还是坚信能走出属于南昌自己的个人合作建房路。

 

面对面  牛文辉：拍到了现房我一平米都不要。

大江周刊：你为南昌合作建房的事忙了三年，值得吗？

牛文辉：现在都做了三年了，不值得也不会放弃了。我觉得这是对我们信心、能力，特别是承受能力的一个考验。

 

大江周刊：合作建房遇到哪些困难，最大的困难在哪？

牛文辉：拿地的难度太大，花费了很多精力。我们已经看了很多块地，估计不下10块。本来想拍南大院子的那块地，而且做了很多准备工作，但不知为何牌都挂出来了突然就停拍了。现在采取拍现房可能要简单些，大家以买房人个人的名义参加竞拍，我们公司作为委托人，对项目评估预测，并到现场去举牌。

 

大江周刊：当时有没有想到这么多困难，有没有感到后悔？

牛文辉：后悔倒没有，但做起来的确很难。单单把这么多陌生人融合起来就是一项艰难的工作。每个人的思维方式不同，要解释很多事情。比如说，房价不是由我们决定的，但有些人就像在向房地产公司讨价还价一样，问我们能不能便宜点。

 

大江周刊：现在合作建房召集情况如何，预期和实际相差多远？

牛文辉：召集合作建房者的过程，用句俗话说就像“铁打的营盘，流水的兵”，感兴趣的人来了一拨又一拨，但留下来的没多少，是个大浪淘沙的过程。参与者的心理预期，和现实相差太大。有些人以为合作建房很便宜很便宜，但他们经我们阐述之后就会说，怎么和我们想象的不一样。有人以为几万块就可以买套房子，这根本不可能。实际上合作建房最终的价格都是由地价、市场决定的，我们组织决定不了，只能尽量降低成本。目前国家进行银根、地根紧缩调控，拍出的土地将会越来越少，房价可能还会升高。

 

大江周刊：公司现在各种支出每月近两万元，对于高支出，公司如何应付？

牛文辉：目前公司风险的确太大，我们几个股东承担的压力也大。有些人在看了我们的合同时就会问，只有会员的条例而没有多少公司的条款。实际上这些包括风险的条款都没办法写上去，每月的费用都靠自己买单。我们订立条款里，如果竞拍成功会收取4%的管理费。公司不会像开发商那样定价卖给大家，拍卖价格都是透明管理的，大家可以直接查到。

 

大江周刊：最近媒体又开始关注你们了，如何看待媒体对合作建房的报道？

牛文辉：我现在很矛盾，如果不宣传，大家都不知道。如果宣传，关注度太大，最害怕受到开发商的打压。但是不管怎样还是要接受媒体采访，增进沟通。

 

大江周刊：之前通过媒体报道只知道你是退休职工，你当初是不是想买房才发起合作建房？

牛文辉：不是，我都有房了。即使拍卖成功我也不会分一平米房，我这样做主要是想为大家多做点事。

 

大江周刊：你的家人及周围人怎么看待你这件事？

牛文辉：说实话至今很少有人支持我，包括家人都一直在反对。我现在光支出，不收入，已经持续三年了。三年我随便做什么事，哪怕上街摆摊卖菜，也有收入。但还好，我和公司新加入的两个股东都比较默契，再加上其他人的支持，令我感动。

 

大江周刊：现在每天主要做哪些工作？

牛文辉：每天搜集信息，发布公告，和全国的合作建房者不停地沟通，还要组织大家开会。我们很早就加入了全国合作建房组织，天天都会沟通，大家取长补短。从全国来看，目前合作建房都处于一个艰难的状态，很多地方都放弃了，但即便放弃，他们还是会保持自己的关注。

 

大江周刊：南昌有没有其他发起人或相关组织？

牛文辉：都没有了。今年一月，倒是有家房地产开发公司在一家报纸头版上刊登广告，号召大家合作建房，但是响应者寥寥。在房地产暴利的情况下，开发商的形象实际上已经被破坏，大家怎么可能参加？

 

大江周刊：作为个人合作建房组织，其信誉问题也是大家很关心的。据我了解，很多地区就是因为合作建房的信任问题导致最终流产，你们如何解决这个问题？

牛文辉：三年来我们公开接受大家和媒体监督，大家不管什么时候都可以来公司，而且我们的工作也在扎实地做，加上媒体报道多了，信任也逐渐建立起来。

 

大江周刊：你觉得南昌个人合作建房前景会如何？

牛文辉：按我的理解，合作建房还是很有生命力的。但现在最重要的是看我们组织者自己的生命力如何，如果自己活不过去了，那合作建房就会流产。