3月初，相关方表示：南昌“中顺国际大酒店”将会整体挂牌出让。消息一出，媒体圈、地产界、酒店业、经济领域内外诸多人群不约而同地将目光聚拢，关注起这栋有十几年历史的“南昌第一烂尾楼”。

这番举动让南昌人看到了一线曙光，然而，谁能保证“挂牌出让”是从此复活“中顺”，还是重蹈十多年来屡屡“夭折”的覆辙？“中顺”将会如何转让，谁来接手它，转让代价有多高，前方的路怎样走，明天的“中顺”能给南昌带来什么？

一时间，众说纷纭。

一、中顺介绍

十年合作几易其主

南昌中顺国际大酒店是江西最高的建筑之一，与滕王阁并肩立于赣江之滨。从远处望出，在游人不断的滕王阁和凯莱大酒店身边，这栋38层大楼的身影是那般不协调。知情的人无不叹息，十多年前兴建时，这是一栋号称要成为南昌标志性建筑的高楼；如今却成了灰头土脸的烂尾楼，被破败的围墙团团围住。

据介绍，关于大楼的最初要追溯到1991年7月。坊间流传着两种说法：一种是当时江西省公安厅交警总队在南昌市沿江路征用了10亩土地，并与南昌市东湖区商品房开发公司就该地转让达成协议，以一亩67万元的价格支付了转让费；另一种说法则是，南昌市政府以行政单位办公为名，向省公安厅无偿划拨了这10亩地，申请理由是，省公安厅下属交警总队没有办公楼。

1993年，公安厅所属的江西赣安实业总公司与香港南洋贸易公司合作成立了“景安实业有限公司”，计划在这块地上建起一座24层的写字楼，名为“景安大厦”。因为香港方面迟迟不入资，双方在1995年终止了合同，改由台湾名国有限公司继续投资该项目，合作成立了“江西长安实业有限公司”，其中赣安以土地作价3200万元占40％的股份，“景安大厦”也随之易名为“长安大厦”。

1998年，正当长安大厦已经建成2．3万平方米的七层楼部分时，中央出台军队、武警、政法机关不再从事经商活动的规定，赣安因此退出，并在次年6月以2240万转让全部股份给台湾名国有限公司，公安厅不再拥有赣安任何权益，大楼的建设进度受到影响也缓了下来。

不能不提的丁鑫发

2001年，江西长安实业总公司又将其全部股权转让给香港杜邦帝亚实业有限公司。2002年5月，香港杜邦帝亚有限公司还与南昌市政府签署协议，全资收购了“长安大厦”所属地皮及建筑物产权。此时，公司有更名为“中顺”，“长安大厦”自然改成了“中顺大厦”。

人们心生疑惑的是：该香港公司是由张良琛与一台湾商人在香港共同注册成立的，而张良琛正是丁鑫发之子丁少华的岳父，时任江西省检察院检察长不久的丁鑫发也正是之前参与兴建“中顺”的江西省公安厅厅长。

丁鑫发在其中扮演了什么“角色”，细心的人们很快发现了端倪。2003年，中顺国际大酒店提出董事变更，丁鑫发的亲家张良琛任董事长，丁鑫发的儿媳张力虹任副董事长。经过十几年的复杂运作和转手，这座建筑最终被丁鑫发家族完全控制，代价却是极低的。

此后，成为家族产业的“中顺”迅速成长起来，工程的建设速度突然加快，对外宣传的项目规模也让人刮目相看。在2003年6月中顺国际大酒店动工后，有媒体报道说，投资8亿高38层、南北双楼分别高达145米和147米的中顺国际大酒店，是完全按照21世纪国际五星级酒店标准建设的，将成为南昌最高的标志性建筑和展示英雄城新风貌的又一靓丽风景。

半年后，酒店主楼即封顶，丁少华和丁鑫发却相继“出事”了，这座号称“江西省首家严格按照国际五星级标准兴建”的大楼从此再无进展。据了解：父子二人的“落马”因为涉嫌很多方面的罪名，和“中顺”同样有着千丝万缕的牵连。有人称，在酒店建设过程中，丁鑫发帮助其子从“赣州某银行”贷款3000万元，从“南昌某银行”贷款8000万元，还从私人老板处借了一笔巨款；其他工程中，丁鑫发同样以“非常”手段为丁少华、张良琛等人借款，累计数目之大，常人难以想象。

2005年8月31日，38层近150米高的“中顺”被省高院查封，从此得名“南昌第一烂尾楼”。

城市疮疤难以愈合

“风暴”过后，“中顺”似乎再也无人过问，工地现场陷入一派沉寂，38层的大楼落满灰尘，偶有对面楼里的鸽子带来一缕生气，一架大型的吊车也锈迹斑斑的“歇”在工地上。

行人过往目睹这一情景，纷纷摇头叹息。

由于中顺国际大酒店所在地邻江靠近交通枢纽八一桥、旅游旺地滕王阁、经济中心步行街商业区，可谓是黄金宝地。路人皆称，这么好的地皮，却长年不能发挥出效益，实在可惜。

有市民分析认为：一方面，“烂尾楼”影响了城市环境和景观，无论是经过将变得外地旅客还是登临滕王阁的游客，总能见到这栋“灰色建筑”，难免对南昌的招商环境与城市形象造成伤害；另一方面，不仅浪费了一定的城市资源，通常“烂尾楼”项目，还会占压一定数额的银行资金，这对银行本身和城市经济发展非常不利。

据昌市建委有关人员介绍，如果工程项目停工时间超过半年，施工单位要向建设行政主管部门重新申请办理施工许可证。稍稍令人欣慰的是，在建设资质与工程质量方面，中顺大酒店项目工程本身不存在问题。

因此，作为“中顺”的权属者——南昌市商业银行在2006年12月两次挂牌出让此楼，结果出让活动均流拍；2006年12月19日，“中国上海资本项目对接洽谈会”在上海举行，中顺国际大酒店也在该会议上打算整体转让，出价为2.4亿元人民币，结果仍然无人接手。

直至眼下，在很多业内人士的眼中，“中顺”俨然一块“烫手山芋”，吃不得、丢不下，只能在一边观望着；“中顺”的出路最终成了压在政府心头的一块重石。

二、此番出让

授权委托整体出让

从省高院批准施工单位中国十五冶建设有限公司的财产保全，封存酒店1至5层，到中顺工程项目与几家银行的项目贷款纠纷，以及投资方老板涉嫌经济犯罪，外界对中顺的债权债务关系出现多个版本的传说，其中最大的争执在于“中顺”最终的归属权属于谁。

随着消息人士透露说，曾目睹某银行前往“中顺”工地办了一个交接手续。外界也逐渐确定了南昌市商业银行对“中顺”的权属关系，今年3月，这一猜测得到了证实。

3月上旬，南昌市土地交易中心传出消息：此宗地产权目前归属于南昌市商业银行，经过南昌市政府召开的几次协调会议后，该行已将出让权委托给相关单位，“中顺”用地与地面建筑即将于本月23日至4月5日期间进行整体挂牌出让。

在2007年第8号江西省南昌市国有土地使用权挂牌出让公告中，记者看到：沿江北路以东原中顺大酒店用地，土地面积约21亩（以实际测量为准）。土地用途为旅馆业（五星级酒店）、办公、酒店式公寓、停车场用地。土地出让年期为商业用地40年。主要规划要求：规划总建筑面积地上约13.5万平方米（其中公寓不大于3.5万平方米、停车场库约9700平方米，停车库按政府原已批准的方案实施）；宗地现状建有在建工程建筑面积为58227.1平方米，其中地下室2853.65平方米（依据市建委提供数据）。该项目按规划要求现状整体挂牌出让，挂牌起始价为房地产总价2.38亿人民币，竞买保证金为7200万元人民币。

南昌市土地交易中心黄科长告诉记者，挂牌出让此房地产，是受南昌市国土资源局的委托。但并不是所有企业都有资格参加竞买，竞买人需成功自营过或与其他公司成功合作经营过五星级酒店的公司，或与管理过五星级酒店的专业管理公司签订了委托管理协议的公司，最后按照价高者得的原则确定买受人。

产权酒店前路光明

值得注意的是，电话采访中南昌市地产交易中心黄科长补充说明：竞拍后的“中顺”必须仍按产权式酒店的思路经营，且经营期限不得低于10年。

据了解，“中顺”兴建时初衷也是引进现代产权式酒店经营思路，建成全省首家产权式五星级酒店，并将其作为自身独特的营销运作特色和亮点。为此，中顺国际大酒店有限公司还作出8亿元人民币的总投资计划。

前不久，记者在“中顺”工地发现，工地围墙上仍然残留着一些广告图，清澈的游泳池、旋转观光电梯和中、西风格的大厅，无不证明着当初高档酒店的建设规划。

江西省社科院经济研究所所长麻智辉向记者介绍说：所谓产权式酒店是指酒店将每间客房或其他服务设施分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有此房间的权利，可享有每年的自用居住天数的入住权，其他时间则可交由酒店管理公司统一经营，赚取年度该客房的利润分红，实现投资的保值和增值。投资者拥有了全产权的客房后，还可邀请亲友入住，亦可以转让、抵押、赠送与继承。

“在南昌酒店业，这样高档的产权式酒店非常鲜见，市场前景也很看好。”麻智辉解释说，近些年来，南昌的发展有目共睹，在内陆中部城市中，跃升幅度位居前列。经济发展带动了大批有高档消费能力的人群进入南昌，提供了广阔的市场空间。更何况，“中顺”所处的又是黄金地带，有对面凯莱大酒店的成功案例，根本不用担心经营状况。

市地产交易中心的黄科长也表达了同样乐观的心态：“目前挂牌公告刚刚挂出并未开始挂牌，但已经有3、4家企业打来电话咨询了解此项目的情况，估计正式挂牌后会有很多企业加入这一行列。”

三、业内解读

前景美好仍须谨慎

丁山（化名）原是城开集团一位高层领导，他表示，在眼下地产大好形势下，接手烂尾楼的确是最快的赚钱手段。但是，投资者一定要考虑周全、谨慎行动，首先应衡量的是起拍价格是否合理；其次，也要留意到有没有内幕操作或严重的历史遗留问题。

“这个价钱我认为贵了。”当他得知，“中顺”目前的起拍价为2.38亿元时，略显惊讶地告诉记者：我六年前就谈过，那时他们开价5500万元。“发展到今天的市场环境，土地21亩约值一亿，约6万平方米烂尾框架最多值1000元每平米，加上其它总价也不会超过2亿元。”丁山这样为记者算了一笔帐，当记者流露出对拍卖能否成功的顾虑时，他随即表示，等到真正拍卖时情况会很复杂，各家企业的目的也不一样，种种因素累计到一起，价钱更高些也有可能脱手。

雅栢国际酒店管理顾问有限公司总裁林泉基有数十年酒店管理经验，现任南昌园中源大酒店总经理，自进入南昌酒店界，他便开始关注中顺国际大酒店的发展动向。提到成本问题，他表示，2.38亿元的确不是一个小数目，但是如果投资商真的有意向和决心，“中顺”价钱的高低根本不是大问题，因为地段、市场、环境、政策等方面的优势，竞买的地价在将来巨大发展前景下显得微不足道。

由于大楼从破土动工到今天已有十几年的历史，并且经历复杂，工程进度也是时建时停，“中顺”大楼因此可能留下不少历史遗留问题。一位业内人士提醒道：在作投资决策时，这些因素也要考虑到，一方面，长达十多年的时间，没有对楼体进行任何养护措施，风雨的侵蚀难免对建筑造成一定程度的磨损伤害；另一方面，由于建筑动工的时间比较早，很多如今落实的规范要求当时并没有实施，比如抗震性能的标准能否达到、配套设施等是否健全……

清烂成功意义深远

据统计，近两年来，外籍人士和沿海城市来南昌工作、开展商务活动的人数，每年以惊人的速度增长。他们中的高消费人群要在南昌落脚，往往会选择既有酒店式服务，租金又比星级酒店和酒店式公寓低的产权式酒店居住和办公；随着南昌的经济发展和知名度提升，本土以民营企业、私人工作室为代表的中小型公司也正以极高速率增长。这些迅速成长起来的具有高消费能力和投资眼光的人群，也会选择集豪华、气派的办公地点和舒适的休憩环境为一体的酒店式公寓。

这给产权式酒店提供了极大的消费市场，先后担任南昌五湖大酒店、南昌园中源大酒店总经理的林泉基肯定地说：“中顺大酒店成功后将是南昌酒店业的龙头！”他提起南昌目前唯一的产权式酒店——国恩宾馆，在南昌均房价在3500元／平方米的背景下，国恩宾馆产权式房的起价是11000元／平方米，结果卖得还不错。

林泉基说，近150米高的中顺国际大酒店如能投付使用，其客房面积远高于国恩，五星级酒店的标准也远高于国恩，和国恩根本就是两个档次，日后，不仅资金回报会非常诱人，其行业地位也必然统领南昌。

麻智辉也从宏观角度分析了“中顺”转让成功后的积极意义，他说，首先，以往烂尾楼容易给人留下南昌经济不景气的感觉，损害了南昌的城市形象，解决了城市窗口这一最高烂尾楼有助于提升南昌的形象，为招商引资带了一定裨益；其次，处于黄金地段、近150米的大型建筑弃置不用，浪费了巨大的城市资源，南昌市政府为建设花园城市，早就制定“老城区只拆不建”的原则，市区土地可谓寸土寸金，此举不仅将废楼盘活开发利用，还可为城市增添亮点；再则，有了高档的产权式酒店，必然大大带动南昌相关旅游业、商业、服务业等。

日后经营尚需努力

由于竞买活动附带有政府的强制性规定，产权式酒店是“中顺”日后经营的不二选择，

南昌京融投资理财顾问有限公司董事长李剑成接受采访认为：产权式的经营策略所具有的诸多优势有目共睹，“中顺”可能因此迅速成长起来，但是发展的具体情形离不开酒店的综合管理和多方面经营跟进。

“虽然公寓式酒店作为一个新的酒店产品有着极其广阔的市场前景，但我们也应该意识到国内酒店市场竞争激烈和全行业平均利润率相对较低的事实。”他解释说，即使产权式酒店日后建成销路很好，也不能代表酒店的经济效益就好，这一点可以从近几年经济型酒店的良好经济效益中得到证明，以上海为例：上海的几家经济型酒店（如：锦江之星、新亚之星、如家快捷等）年回报率高达20%左右，他们成功的经验就是以客房经营为主。而另一家产权式酒店——中福大酒店，，由于只经营客房，而没有其它附属设施，经济效益远不如前者。

江西财经大学经济学教授袁庆明也提醒说，由于与酒店客房相配套的其他功能市场竞争力下降、酒店维持成本过高、同类产品市场竞争激烈、消费者观念转变等因素的作用，产权式酒店能否盈利、盈利多少，还需要在后期经营管理上加大努力。

因为产权式宾馆酒店的业主由许多成员组成，他们对经营业绩参与、监控的手段与机会少，而酒店又是一个对管理要求极高的行业，因管理而导致经营性亏损的风险极高，这就增强了产权式酒店对专门的酒店经营管理公司的依赖。而国内目前缺乏对业主个人所有权和委托经营权之间法律条款的约束。如果此类房产个人所有权中的处置权与管理公司经营权发生冲突，不仅会影响该物业的日常经营，同时也会影响整个酒店的长远发展。

可见，一旦中顺国际大酒店走上产权式酒店的经营道路，仍将面临不小的压力和挑战。

四、期待

谁来接手第一烂尾楼

“中顺”转让消息公布不到一周，南昌大街小巷已是议论纷纷，人们看到“清烂”的积极意义并支持转让后的经营思路，可是仍然不免担忧。

榕门路口一家商店店主表示：如果项目各方都只抱着各自的利益，仍然不重视项目的重新启动，不能尽早经营运作，这处“烂尾楼”只怕重蹈以往的“易主闹剧”，再次长时间的陷入“第一烂尾”的尴尬境地。对此，有专家建议，虽然有了激活中顺国际大酒店项目的思路，相关方还要完善法律的市场的手段，最好在转让时明确日后工程建设进度及发展规划。

一位外地投资者去年曾对“中顺”产生购买兴趣，向有着数十年交情的林泉基咨询，林泉基根据自己多年的酒店管理经验，帮朋友分析：虽然收购资金2亿多，但是要完成大楼的后期完善，展开酒店的装修规划等实质性工作，直到最终开业经营，没有7个亿资金启动不了。由于资金不足，该投资者放弃了购买计划。

因为此事，一直心生遗憾的林泉基告诉记者：在南昌，拥有这样资金实力，又有意愿投资产权式酒店的投资者似乎不多。

那么，“中顺”是否会因此陷入尴尬境地？

南昌京融投资理财公司李剑成认为：根据自己的投资理财经验来看，很多南昌投资者们的资金数目大大超过以往，本土投资团的实力不容小觑，问题的关键在于他们是否愿意放弃现有的投资理财计划，接手这一楼盘并将其开发为产权式酒店；即便本土没有合适的“接手人”，也没必要担心，早在几年前兴起的“烂尾房投资热”中出现了大批投资集团，南昌以往几座烂尾楼也都是外地资本开发的。

如今，南昌楼市潜力较大，加之政府加强了对土地一级市场的控制，外地资本要进入南昌楼市，“周期短、见效快”的烂尾楼无疑是最佳选择。因此，“中顺”的吸引力不容低估。

虽然，“中顺”的最终归属4月才有定音，业内外的支持，街头巷尾的关注，偶露头角的投资商等现象让人们已然看到一线曙光。“南昌第一烂尾楼”的命运将会如何演绎，终将“花落谁家”，人们充满期待。