南昌市胜利路商业步行街是令很多生意人爱恨交织的“黄金码头”，一些品牌专卖店和饮食店总是开开关关却又前赴后继。究其因，主要为店铺租金太贵、竞争程度太强、而逛街的人向来是“看得多、买得少”。

即使这样，此街正在建设的两座大厦也都将开设大型商场，这无论对于其自身还是沿街两旁的店铺乃至周边商业而言，无疑留下了悬念——是意味着即将进入恶性竞争之漩涡，还是相辅相成共同繁荣？

大型商超入驻步行街三大悬念

 

在南昌市胜利路与民德路交汇处，一处工地正在紧张兴建；不时有建筑工人在二十多层高楼的安全网内来回奔忙；巨大的吊臂起起落落全神运转；与其遥相呼应的是胜利路与叠山路交汇处的另一施工现场，两处高楼的吊臂在近百米的空中互相张望，似有暗中较劲之意。

随着楼层日益拔高，志在成为步行街上两大标志性建筑——时代广场、胜利广场的雏形也逐步显露出来。

时代广场给自己的定位是：成为市中心高级商务办公区和都市BOBO一族的自由私人领地。 它建在南昌市商业中心——步行街中段，即原南昌市妇儿商店和市公安局原址，总用地面积为9016.9㎡，有5万㎡规模、80米楼高、7000㎡大型停车场、4000㎡立体园林、休闲及商务双会所。同时以歌特式建筑造型，香港名牌物业管理、专业写字楼和私人会馆、双子星塔楼的设计理念等优势，号称步行街上当仁不让的标志性建筑。目前楼体结构基本完成，裙楼一楼临街店面招商工作基本完成，并在今年元月开始营业，二至五楼也早已打出主题商场的招牌；二十多层的主楼则分为写字楼和公寓两部分进行销售。

与时代广场在规模、声誉、建设进度等方面毫不相让的胜利广场，由胜利路与叠山路交汇处东南侧（A地块）及出新路与宜春路北侧（B地块）两处构成，总用地面积10804.22平方米，是A、B两区商业裙楼及两座塔楼组成的综合性建筑。其中，A地块地下2层、裙楼6层、主楼地上27层，是集商业、公寓、银行办公为一体的商务楼，总高度97米；B地块地下1层、裙楼3层（局部4层）、主楼地上近30层，是集商业、办公、住宅为一体的综合楼，总高度98.8米。据有关人士透露，目前，胜利广场一楼临街店面已经出租给商户开始营业；二至五楼已由江西洪客隆投资集团买下，将用来开发作综合性商场。

 

一、步行街还能否容下两大商场？

 两商场相距仅约500米

 

在2002年胜利广场开始动迁之初，有媒体曾对此进行报道，并介绍其具体规划：按照规划部门批准的方案，预计该项目总投资为2.46亿元人民币，工期为30个月。投资方嘉圆房地产公司和香港鸿泰投资有限公司将在该用地范围内建设多座商务大厦，并配以两个大型绿地广场（约2000平方米）、竞技广场（建有攀岩墙等设施，可举办全国性竞技比赛），引进国内、国际近200个知名品牌、商家和知名超市进驻；同时拟将建成一条具有国际风情的饮食文化街，汇集世界各国餐饮和表演，让南昌市民不出国，就能领略到异国饮食文化。同时，胜利广场的整个商场全部采用通透玻璃式设计。

据胜利广场企划代理商江西同致房地产顾问有限公司（以下简称同致房产）许高志经理透露：洪客隆投资集团购买胜利广场二至五层后，可能将该商场叠山路店迁来，并在原来基础上进行加强改善，但其综合性商场的性质不变，构成整个广场项目规划中的商超部分。

而时代广场早就打出主题商场的旗号，同致房产许经理介绍说，所谓主题商场是指如同金童商厦般以女性为服务对象，专营女性服装、饰品等相关商品，有特定经营主题的商场。但众所周知，金童商厦的购物环境一直不尽人意，所以时代所属商场可能打造出环境较好，规模较大以某一特定人群为服务对象的购物场所，例如：体育用品、婴幼用品、女性用品等。但在经营方式上，分割摊位出租的可能更大于整体经营。

采访过程中，记者由时代广场步行至胜利广场，用时不足5分钟，路程大约500米。这不免让人联想到，日后时代和胜利两大广场所属商场相继开张，咫尺间一场商业恶战在所难免。

洪客隆不一定要从商业本身赚钱

 

胜利广场代理商许经理分析认为：在企业生存发展过程中，定位始终是关键。作为南昌绝佳地位的商业码头，胜利路步行街同样无法避免成王败寇式的激烈竞争，但并不影响洪客隆入驻胜利广场。

首先，有着多年发展历史的洪客隆在自身经营、管理经验、资金实力、母体规模等方面都有着无可比拟的优势，眼下在南昌乃至江西很难找到势均力敌的对手。

其次，从地理位置来讲，胜利广场临近叠山路、胜利路北端等可通车路段，通达度更高；而在步行街中段的时代广场，仅有的民德路不久将由全线改为单线行驶，到那时除步行街上的行人外，时代的客流量将相当有限。而在汽车购物一族悄然兴起的南昌，没有便利的路线和停车场很难留住这部分购买力较高的消费群体。

再则，对于洪客隆自身而言，主要盈利业务并不是来自于商超。业内都了解，洪客隆集团并不是靠商超盈利壮大的，尤其是超市利润很薄同时还需要支付大笔的场地费、员工工资、管理费用等支出。其之所以选择在此发展商超，一方面是为了满足自身商业布局的需要，另一方面是因为其采用的“现金流”经营模式：现金流之于企业，就像血脉之于人体，只有血液充足且流动顺畅人体才会健康，良性现金流可以使企业健康成长，包括现金预算管理、现金的流入与流出的管理、现金使用效率管理（如存货周转期、应收账款周转期、应付账款周转期等）和现金结算管理等部分的畅通。正如在洪客隆集团的所有子单位都是统一收银的，目的也是为了便于融资。

当事方对定位忌讳莫深

 

胜利路步行街管理委员会余雯副书记认为，两大商场之间应当采取差异化经营策略，以避免同质化的竞争，即两大商场在店铺形象、服务模式和产品内容等方面有所偏差或互补。如今胜利广场初步决定是经营综合性的商场，关键则在于时代的主题商场会选择什么样的主体；倘若无法避免同质化的竞争，也并不一定就是坏事，正如麦当劳与肯德基在我国市场一直以来如影随形，并没有哪家因为竞争垮掉，相反双方都在互相比拼中发现且把握了自己的经营特色，一并成长壮大为餐饮连锁业的翘楚。

记者电话联系了时代广场销售代理商江西新德安房地产顾问有限公司，对方表示楼盘商业裙楼将会由谁来经营，定位哪种主题暂且未定，拒绝透露更多消息；面对记者的进一步追问，对方称可以去售楼处向销售经理进行咨询。随后在时代广场售楼部，销售人员口径一致地回答说不了解二至五楼的具体安排。而在记者向洪客隆有关高层进一步了解其在胜利广场的规划布局时，对方负责人也拒绝透露详细信息，婉称也有可能改作办公用途，尚未最终决定。然而，记者在胜利广场售楼处发现，其工作人员一致以洪客隆商场进驻作为一大卖点。同时，意向业主无不对洪客隆商场进驻表现出颇高的兴致。

尽管双方不约而同地选择了低调，提起对方楼盘时更是小心翼翼、言词谨慎，两大广场外墙写有“主题商场”和招商广告的招牌确为不争的事实。在楼盘轰轰烈烈的造势行为和近乎沉默的言论态度的矛盾中，胜利路新一轮商战硝烟已经悄然弥散开来。

届时，相隔不过数百米的两大商场，将会如何在与对方的激战中生存且顺利发展下去，是值得期待并关注的。

 

二、沿街单店何以生存？

        昂贵租金成为发展瓶颈

 

自2002年步行街运营以来，沿街数百家店面一直恶战不止，“清仓放血、转租狂折、比杨白劳还惨”等字样的海报是胜利路的常见表情。

而步行街的店面租金也是一路飞涨，据胜利路步行街管委会余雯副书记介绍：在建步行街之前，胜利路店面每月租金约为10—20元/平米；在改造成步行街前，胜利路靠近中山路一带商铺价位较高，也不过50—100元/平米；步行街建成之后，两年时间内店面租金上涨了3—4 倍；如今又在原来基础上翻了一番甚至更多，最便宜的店面租金在200—300元/平米/月，最贵的已超过1000元/平米/月，整条街的店租均价在600元/平米左右。

在江西第依佳化妆品连锁胜利路总店，记者了解到这家100平方左右的店面每月租金约2万元，加上员工工资、装修成本，保守估计每月至少3万元开销。

记者这样算了一笔账，将3万元开销均摊到每月30天，第依佳总店每天至少盈利1000元才能收回成本；而第依佳向来是以平价为竞争优势，按其10%的利润比例来计算，第依佳每天的营业额需要达到10000元；若每件化妆品均价100元，则要完成100笔交易，在习惯于“货比三家”、“看得多、买的少”的南昌消费群体中，要实现目标并不轻松。

放眼于周遭，店面租金贵了一倍甚至两倍的店铺，数不胜数，为收回成本并实现盈利，各家商铺使出浑身解数，促销活动、打折广告、积分礼品等方式十分常见。

附近一家名为“欧迪芬”的内衣店，门前打出了“5元起售”的招牌，店内正在清货，仅有的一名店员边收银边整理余货。问起清仓的原因，她表示店租太贵，很难收回成本，老板已经不做并将店面转让了。

部分单店恐惧大型商场进驻

 

    在这样的情形下，还将进驻两家大型商场，店主们对此又是怎样一番心态？

一位再三要求隐去身份的女店主告诉记者：街面上很多店铺经营项目换来换去，其实并不是依靠经营获利，而是在等待合适的时机将店铺高价转让，由于步行街是由老街改造成的这一历史原因，店铺权属不一致，分别归私人、集体、甚至国有单位所有，不仅租金因此不平衡，店面转让费更是高得离谱，基本都在5—10万的范围内，倘若进行转卖，价格已经达到5—6万/平米。

    现在商场即将进驻，不少店主更是人心惶惶，除了一些生意稳定的大牌，其余都在谋划出路，目前已经有三、四家经营服装的店铺作迁出前的清仓处理。

相比之下，第依佳的严总监显得十分淡定，她认为两大商场建成之后，对周边商户的影响不大。

一方面从步行街的命名来看，该街店面所经销商品种应该更适合出来“逛”的消费人群，如学生、上班族等，收入有限并且消费能力一般，而商场里引进的应该是一些档次和价位都比较高的品牌，街面上现有的很多品牌都是价位比较低，稍微好些的也只是属于二三线，因此双方不会有太大重复。倘若是一些需要进商场，购物目的明确的消费者，也许更倾向于广场一带的丽华、百货大楼、太平洋等商场。

另一方面就化妆品行业本身来说，第依佳本身走的就是平价路线，以化妆品超市的形式出现在消费者眼前，在诞生之初就是对很多商场专柜的一种冲击，而如今周边出现大型的综合商场，有各大品牌的专柜也是不足为惧的。从整体经营方向上看，前几年是品牌的塑造阶段，并不注重盈利，更看重的知名度的提高、市场占有率，在占领一定市场份额之后才转向盈利目标。

在“石头记”胜利路连锁店，店主王女士表示，她担忧的是两大商场能否真正办起来，附近较大型的博洋时尚百货就是一个反面例子，开办很久一直不温不火。一旦这些商场硬件设施和软件服务上都很有优势，在步行街上站稳了脚跟，自己将会考虑将店铺进驻到商场内，借助商场的环境优势和规模效应扩展自己的事业。

                         　　　　　单店与商场各有优势

 

有别于这些私人商铺，在步行街两侧还有很多品牌专卖店，一些知名度较高或较高端的品牌，还可能遭遇商场引入相似或相同品牌的风险。同致地产许经理分析道：单店经营同样具有商场无法比拟的优势，因为规模较小、体制灵活，这些小的专卖店在街面上直接与消费群接触，更有利于做促销展示等活动；同时利用“船小好掉头”的优势，一旦出现亏损还便于转向经营。

至于沿街单店和商场品牌重复没有太大不利因素，以“太平鸟”为例，光在步行街沿街就有三四家，不仅每家店的经营都很顺利，该品牌形象也深入南昌消费者印象中，起到了很好的广告效果。同样，中山路上也有很多与太平洋商场相同品牌的专卖店，双方的盈利情况都很理想。即使某些非高端品牌经营在商场内走了麦城，也不能认定其经营方针就是失败，因为这些不属于高端范畴的品牌进入商场更注重的是形象宣传，盈利多少已被摆在次要位置。

因此，在即将到来的巨大冲击面前，无论是沿街的品牌专卖店，还是个体业主的私营商铺，究竟靠什么手段维持下去，完全取决于经营者自身的战略决策。

三、商圈布局合理与否？

 外来投资者：步行街商圈商超太少   

 

在胜利路步行街附近，已有百货大楼所属大众商场、来自湖南的步步高超市、洪客隆分店以及太平洋商场、万寿宫，本已竞争激烈，尤其是近在咫尺的大众与步步高间的竞争态势常现于南昌媒体的报端。如今加上胜利广场与时代广场两大商超，商业密度将达到前所未有的密集程度。而这样的商业分布到底可以带来合理的聚集效应，还是盲目跟风的资源浪费？

步步高南昌胜利路店店长汤建明从外来投资者的角度分析认为，南昌的商业还有很大的发展空间，尤其是步行街这一带的增长潜力十分可观。以胜利路和叠山路一带的商业圈为例，目前只有大众、步步高和洪客隆是远远不够的，因为过于单薄的商业氛围对周边的消费群辐射力不强。加之南昌步行街上现有品牌基本都是二三线品牌，有些甚至是杂牌，整体档次水准不高，而投资商再作投资决策时，也是要看整体环境的。

从某种意义上讲，每一个城市的步行街都是城市自身的“名片”,在外来者眼中，步行街面商铺的品位和档次可以代表城市的发展节奏与繁荣程度，在南昌本地人的心目中，步行街则是业余休闲的去处，某种程度上就是自身生活质量的体现。

在长沙市步行街上有王府井、百货、沃尔玛、好又多、国美电器等不少于8家大规模的卖场。因此南昌步行街的商业环境还是很单薄的，建议对步行街重新规划定位，对整条街上品牌的分布从整体上进行控制把握，将一线、二线、三线品牌的分布比例控制在合理的范围内；同时步行街的两端各设3—4家综合性卖场，丰富且有品位的商超业态，加上有品位档次的品牌，可以形成商超聚集，从而带动整个地区的商业经济。

管委会：有了商超才能聚集人气

 

作为管理者，胜利路步行街管理委员会余雯副书记对两大广场可能带来的商超十分欢迎，她表示：一直以来，步行街上没有可以留得住顾客的地方，流动性太强的消费群对于整条街的长远发展是不利的；大型商场开张后将吸引消费者进入且作一定时间的停留，有助于提高交易额；如今街上没有超市，有了大型商超之后周边居民的生活也会更加便利。

从整体市场的宏观角度看，步行街末端即靠近叠山路口部分单店的生意长期不温不火，一旦胜利广场发展起来，将带动并发展这一板块的商业，进一步推及开，周边叠山路段，胜利路北端甚至八一桥一带商圈都将受到带动，繁荣发展起来。

“这也符合南昌市政府确定的经济发展战略”，同致房产许经理列举道：依据南昌市商业发展规划，南昌市商贸流通业的开放导向是“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”。从地形上看，是以八一广场为核心，将南昌的西北、东南两角分别作为发展中心，而西北角正是靠近八一桥的步行街和红谷滩一带。为支持西北角的商业发展，政府在批建70万平方米住宅区的同时，还规划了30多万平方米的欧洲风情商业小镇。所以，在建的时代广场、胜利广场将来可能引进的综合性商场具有很大积极意义，不仅有利于胜利路与叠山路段早日形成核心商圈，吸引更多的人气和交易量，改写南昌商业圈的现有重心，更有助于将商业圈扩展至八一桥进而红谷滩一带。

商业定律：“五公里死亡圈”能否重演

 

然而，同样作为零售业代表观点的“五公里死亡圈”，在美国为首的西方商业圈内广为流传：沃尔玛卖场在美国本土每开一家,一般都会引发“5公里死亡圈现象”，就是在其卖场5公里半径区域内，小超市、杂货店等纷纷倒闭。

无独有偶，在今年8月我国商务部也出台《零售业同业损害评估办法》草案，对各个不同业态的主要商圈半径作了明确划分，例如：便利店的商圈半径为顾客5分钟之内能到达，折扣店和超市为2公里左右，仓储型会员店为5公里，社区型购物中心在5公里—10公里，市区购物中心在10公里—20公里。这就意味着，在2公里半径范围内，不能开出两家以上的超市。

在草案中还公布了同业损害程度评价标准：从客流方面评估，在可比客单价前提下，月交易笔数连续三个月低于去年同期30%的，可认为顾客流失明显。销售额连续三个月低于去年同期的30%，可认定销售额下降“比较严重”。

按这样的方法评估，走完步步高超市、大众购物中心、洪客隆百货、胜利广场、时代广场全线20分钟即可，步行街一带的商圈分布是很不合理的。

经济学家：商家要懂得经营调整

 

江西财经大学经济学院院长王秋石教授认为，“5公里死亡圈”的说法并不一定适用于南昌，他以自己的实际经验分析说：曾经在加拿大的超市留心观察过，由于人口稀少，周末时候加拿大偌大的超市内也只有几十位消费者；在南昌本地，哪怕是工作日，超市内也会拥挤不堪的，这与我国人口众多且密度大的国情有关。因此，在胜利路步行街这样的商业圈增设几家商场超市 是不会出现所谓的5公里死亡圈现象的。

王教授还举出实例：2000年5月，美国肯德基在南昌的首家分店开业，刷新了当时全球同类店单体日销售额世界第一的纪录；2003年8月，美国沃尔玛在南昌的首家分店开业时，更是盛况空前，创造了该公司单店日人流量和日销售额两项世界第一。南昌作为唯一的一座毗邻长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区的省会城市，在现代高速公路组成的大交通网络中，以南昌为中心的6小时经济圈，将覆盖4.5亿人口，产生12万亿元人民币的消费市场，市场承受能力巨大。

对于周遭的众多商家而言，冲击是无法避免的。即便如此，也并不意味着一些实力相对较弱的商超会被挤出市场，在充分的市场竞争中，竞争参与者会不断调整自己的经营方针，如经营内容、硬件设施、服务质量、进货渠道、商品价格等，最终适应市场生存下来。

王教授总结说：在激烈的竞争中，并没有绝对的失败者，存在的只是谁被谁调整的问题。“变”是永恒的规律，有所调整也是正常的；但不应太频繁，今天卖鞋后天又改换成经营服装，否则不仅造成经营者自身的亏损，也是社会资源的浪费。

　　“在市场经济的调整中，商家经过竞争作出进退、变更等决策都是必然的，符合经济发展的趋势。”王教授最终提醒道，无论是从媒体的角度，还是作为经济学者，或者消费者，我们都没有必要过多地担心经济个体可能遭遇的风险。从经济行为本身而言，新进投资商在做出投资决策之前，一定是做了很多调研、市场分析、风险预测等工作的，没有绝对的信心，是不会轻易投入的；对于消费者，充分竞争带来的直接后果是实惠价格和良好环境，尽管享受就是了；而在整体规划布局，无形中又给南昌增加了招商、旅游、公共设施等方面的诸多资产。