南昌并不比杭州大，经济水平综合实力更不在一个档次，上面的数据本身是枯燥的，但对比杭州，就让人愕然了！

　　很多去过南昌的人都会有一种感觉，觉得这是一个浮躁的城市，一如南昌人浮躁的性格。在这个到处都以“八一”命名的所谓的英雄城，如果你有兴趣驱车将老城新区转一个遍，你就能感觉到，这个城市一方面在拼命地追求一种大城市的张力，以摆脱南昌人自封南昌为大城市时的不自信；一方面又在某些细节上力求一种精雕细琢的精致，以不忘标明自己是优秀江南文化的一支。但由于南昌人的浮躁，南昌人的懒，南昌人的不认真，其结果是，前者常常流于松垮，后者则往往失之画虎类犬，整个城市充溢着一股虎头蛇尾的悖论。 

　　南昌城市面积和杭州差不多，走的也是跨江发展之路，但不同于杭州楼市到05年才进入买方市场，南昌楼市市场化较早；不同于杭州楼市本地开发商一统天下，南昌楼市当家的基本上是外地和尚；也不同于杭州楼市开发商基本上自己销售，南昌的房子90％以上是营销策划公司卖出去的。笔者亲身参与过南昌楼市的进程，现在站在杭州的视角看南昌楼市，不管是对南昌还是对杭州，也许都是一件有点意义的事情。

　　房价是杭州的1/3

　　这里有一个可能不是非常准确的对比，南昌的薪资水平大概是杭州的2/3，房价大概是杭州的1/3。两个城市的薪资水平笔者没有深入地了解，基本上凭着感觉判断，相信2/3的比例不会有很大出入。但房价的对比却是很明显的。在南昌，老城区也就是所谓的市中心板块均价大概在3500元/m2（后文省略元/m2的单位），其中市中心核心地段八一广场（相当于杭州的武林广场）身边的高档楼盘恒茂国际华城价格达到6000，基本为全市最高（除了另一个特例），市中心最低价楼盘为华府天地，目前价格在2800左右。杭州市中心楼盘的均价超过了1万，基本是南昌的3倍。

　　在南昌的滨江－红谷滩，均价大概在3100。如果把杭州的钱江新城和滨江合起来统称为滨江板块，均价大概在9000左右，正好为南昌的3倍。

　　在南昌的闲林－湾里区，均价在1500以内，也基本是闲林的1/3。

　　在南昌楼市中有一个异数，这就是超豪华超级大盘铭雅欧洲城，以别墅为主，别墅均价达12000。该盘坐落在红谷滩新区，离南昌市政府才2.5公里，总占地面积达5400亩，总建筑面积才35万平方米，容积率0.1不到，为荷兰商人独资开发。

　　寓情西湖，寄情青山湖

　　南昌市中心有一座湖，叫青山湖，与杭州的青山湖同名。该湖面积近7000亩，约为西湖面积的2/3，就坐落在城市的中心地带，离八一广场约2公里。在南昌，围绕该湖所进行的房地产开发已经形成了一个公认的板块，也就是大家所谓的青山湖板块。在杭州，没有西湖板块的说法，由此，我们就可以知道，这一块的房地产开发有多么令人匪夷所思。

　　青山湖本来是一座非常漂亮的湖，在湖岸线，有一万多株郁郁葱葱的香樟树――南昌市树，到了夏天，浓荫夹道可以蔽日，再加上美丽的湖心岛和烟波浩渺的湖面，整个被称为南昌城市的绿肺。南昌有这么好的资源，如果能像西湖一样保护性地进行旅游和公共开发，则完全可以将其打造成城市的名片，成为南昌人之福。但首先是江西省某公司在湖滨建起了高耸的所谓的江西省首席智能化公司大楼，接着紧挨湖边造起了两座高层员工宿舍。该公司带了个“好头”，接着精明的开发商纷纷瞄准了这一块绿水宝地，很快将湖岸周围的地瓜分一空。

　　目前，在该湖周围，集中了十多个楼盘，其中不乏体量50万平方米以上者。这些楼盘的开发商80％为浙商。笔者曾经和这些开发商聊过天，他们说，他们看到青山湖就想到了西湖，因为浙江人的西湖情结，结果他们纷纷选择在青山湖拿地，有人形象地称其为“寓情西湖，寄情青山湖。”如今，该湖周围基本上没有所谓的湖滨绿化带，全部是住宅，而且不少都是高层住宅，整个湖面景观破坏殆尽，市民的休闲公共空间极少。这样做的后果显然是很严重的，除了湖区景观被破坏外，目前，该板块的均价居然4000元不到，不少直接面湖离湖直线距离仅50米的湖景房价格也居然只要4000，联想到西湖周边要拿着望远镜才看得到一点湖水的房子价格也要好几万，我们就可以知道“南昌有多短视”了。

　　从青山湖我们可以窥南昌城市规划失败之一斑，另一个相似的例子是赣江（江西的母亲河，江西简称赣）边上的房子。在红谷滩新区（相当于杭州滨江新区）的开发热潮中，由于政府规划（包括城市空间视角规划）的缺位，结果开发商纷纷在赣江边上建起了高层大厦，严重影响了滨江景观和市民的公共休闲空间。

　　南昌的山水资源其实不亚于杭州，水资源更是远胜杭州。在南昌，有所谓的“城在湖中，湖在城中”的说法，这是不夸张的。在南昌城区就集中了内四湖外四湖八个湖，其中青山湖、艾溪湖、象湖湖面面积均在6000亩以上，稍远一点在新区的还有澄碧湖、前湖、瑶湖等湖，其中瑶湖面积22000亩，足足有两个西湖这么大。除了湖，还有穿城的抚河，母亲河赣江，水资源之丰富在全国估计也不多见。可惜，政府没有很好地利用这些资源。

　　外来和尚当家

　　有好事者做过统计，说杭州楼盘的开发商中50％为本地人，40％为省内人，只有10％为省外人。和杭州相反，南昌楼盘的开发商中估计只有30％为本土和本省开发商，另外70％为外省开发商，浙商大概占了另外70％的一半。

　　在进入南昌的外省开发商中，不乏全国知名品牌公司，如万科、万达、上海绿地、沿海绿色家园、正荣集团等，万通曾以定制模式进入过，顺驰在顶峰时期在南昌设立分公司欲拿地，后因种种原因撤出，目前顺驰二手房中介公司已经进入。在这些公司当中，万科是首次投资于200以下人口的省会城市，而绿地则是首次走出上海，迈出了其全国化的第一步，此后迅速成长为中国房企规模的TOP10。目前来看，由于这些房产大鳄开发水平一流，再加上南昌政府给外商一些优惠政策，这些外企包括浙企基本上都在南昌取得了成功。

　　虽然，最早启动南昌地产开发序幕的也许不是外商，但真正带动开发热潮的却无疑是它们，这里，尤以万科、绿地、万达为代表。万科01年在周边还基本荒无人烟的艾溪湖畔开发四季华城给南昌人民和南昌的开发商上了生动的一课，而绿地、万达则成了红谷滩新区（南昌人称为南昌的浦东，实际上总开发面积不到浦东的十分之一）的第一批建设者。据悉，当时万达、绿地拿地时的价格不到10万块钱一亩，如今这里的地价已经超过100万一亩了。

　　这么多品牌开发商和外商进入南昌当然可以认为是好事，但它也从侧面反映了赣商的薄弱和不思进取。

　　大盘大行其道

　　在杭州，500亩的项目绝对算大盘了，但在南昌，只要稍微边郊一点的地方，500亩充其量只能算中小盘。除了我们前面提到的5400亩的铭雅欧洲城，在南昌的城南板块，集中了正荣大湖之都、银河城、利嘉主题公园、绿地山庄、盛唐水都5个千亩以上大盘，再加上万科四季花城、万达星城、城开国际学院等，南昌的千亩大盘不下10个。至于五六百亩的项目那就更多了。

　　在南昌会形成大盘效应是有原因的。首先，这些千亩大盘除了城开国际学院外几乎全是外商开发，这些外商大部分是政府招商引资引进来的，许多地是都是政府以极低到近乎白送的价格售出，再加上这些大鳄胃口都不小，所以拿地就动辄千亩了。还有，南昌的地产开发基本上都是照搬广州深圳的那一套，而当时广州番禺的大盘开发已经红遍全国，自然成了南昌这个学生效法的榜样。

　　不旅游的旅游地产

　　杭州是一个旅游城市，但很少听到开发商谈旅游地产。南昌不是个旅游城市，但开发商包括政府组织的有关旅游地产的座谈会就有N次，媒体报道炒作的更不用说。这自然是因为那个被评为国家级风景名胜区被称为南昌后花园的梅岭。

　　梅岭位于湾里区。湾里由于历史原因，是南昌的飞区——中间隔着一个新建县，交通很不方便。为了将这一块地方发展起来，于是把风景区也当作城市一样来通过卖地进行经营。结果，在湾里风景区内，十来个开发商圈地近万亩，当初定位无一例外都是度假别墅第二居所。现在看来，这已经形成了一个天大的笑话和乌托邦。暂且不说南昌有多少富人担负得起如此的第二居所。因为风景区在山里，只有一条狭窄的道路通进去，不要说住人，就算这些项目的一半同时开工，道路交通也无法承受。而就算道路问题解决了，风景区能承受如此多的人在里面生活吗？当初拿地的几乎都是南昌本土的开发商，这些人以为捡了大便宜，很是兴奋地炒作了一段时间。更让人惊奇的是，后来有某开发商建起了第一期，居然是多层，价格只售1000。但接着就没有动静了，因为大家都没有动静，谁都不愿意先动起来，都想等着对方先把板块炒热，然后坐享其成，赣商之不团结也由此可见。

　　南昌楼市的营销

　　应该说，因为早期就引入了万科、万达等品牌开发商，再加上南昌地产走的是广东模式，其市场化之路是走得比较早的。如果纯粹从市场机制来讲，南昌楼市是有理由发育为比较成熟健康的市场的。但由于南昌经济实力比较弱，形不成人才聚集效应，人才流动太过频繁，再加上楼市中外资唱主角，诸侯混战，政府控制力弱，各方力量你方唱罢我登场，乱哄哄的一团糟，所以大大损害了南昌楼市的品质和信誉，以致纠纷不断，是非不断。

南昌楼市是典型的粤派模式，在业内有“不去广（州）深（圳）就不算做过地产”的说法。从业人员中，没去过深圳的肯定是把南昌当跳板下一站在深圳，从深圳空降回来的干了一段时间肯定还是要飞走的，结果南昌成了练兵场和跑马场。在南昌有一个江西师范大学，该校有一个地产专业，每年培养近百名地产专业人才，这些人刚毕业时有40％会留在南昌，但一到两年之后，最多只能剩下10％。因为代理行业人才缺乏，整体水平不高，在南昌楼市的开发和营销模式中，充分体现了拿来主义的非原创性，热衷玩弄概念，模仿之风盛行，充溢着一股浮躁和偷懒之气，其中尤以本土开发商为甚。

赣商有一个很大的缺点，要么沉默胸无大志甘于做一个小老板，要么一步登天妄图找捷径，缺乏踏踏实实把事做好把企业一步步做大的耐心。

　　一组数据

　　“南昌楼市全国率先回暖”，05年9月初，南昌几乎所有主流媒体和网站上都出现这样的大标题。据报道，该市8月份商品房交易量与7月份相比，市区增长1倍以上，全市(含四县)增长50%以上，成为新政之后全国复苏最快的城市；2006年元旦当天，南昌有城开国际学园、名门世家、金域名都、康都、大成之家、新余洪客隆等近10个楼盘相继开盘和开业。在3、4月，该市更是有大量的楼盘纷纷入市；3月29日，南昌市在政府网站公布06年土地供应计划，计划供地5000亩，其中市本级土地供应3000亩。而05年该市实际出让土地5500亩；据来自官方的权威房地产网站“南昌市房地产信息网”显示，4月份，该市商品房日均销售量达150套以上。

　　南昌并不比杭州大，经济水平综合实力更不在一个档次，上面的数据本身是枯燥的，但对比杭州，就让人愕然了！

　　很多去过南昌的人都会有一种感觉，觉得这是一个浮躁的城市，一如南昌人浮躁的性格。在这个到处都以“八一”命名的所谓的英雄城，如果你有兴趣驱车将老城新区转一个遍，你就能感觉到，这个城市一方面在拼命地追求一种大城市的张力，以摆脱南昌人自封南昌为大城市时的不自信；一方面又在某些细节上力求一种精雕细琢的精致，以不忘标明自己是优秀江南文化的一支。但由于南昌人的浮躁，南昌人的懒，南昌人的不认真，其结果是，前者常常流于松垮，后者则往往失之画虎类犬，整个城市充溢着一股虎头蛇尾的悖论。